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最近十年來，全球樓市價格上漲的動能，相當(dāng)一部分是來源于美聯(lián)儲QE印鈔及大多經(jīng)濟(jì)體央行長期的低息推動的，因此我們把這種現(xiàn)象稱之為“印出來的房價”，但買家比較容易忽略的是，每一次加杠桿在全球各地的樓市投資，都是與當(dāng)?shù)匮胄羞M(jìn)行著一場比拼，比拼的點(diǎn)一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，二是房價能否漲過通脹（或利息）。

圖片來源AFP

要知道，利率是所有資產(chǎn)價格的核心標(biāo)桿，盡管全球主要央行正在持續(xù)踏上緊縮之路，但新西蘭央行在2016年底以來一直維持利率在歷史低位1.75%不變，其溫和立場與今天美聯(lián)儲釋放出來的鷹派形成了鮮明對比，受累于新西蘭通脹低迷等因素，市場也一直在密切關(guān)注該央行未來是否準(zhǔn)備降息，但分析師普遍不看好新西蘭貨幣（新西蘭元）未來表現(xiàn)，市場預(yù)期其將按兵不動，并且可能將低利率維持至明年下半年。

不僅于此，隨著全球經(jīng)濟(jì)緊張局勢升級，歐洲央行QE接近尾聲和全球金融市場狀況明顯趨緊的背景下，新西蘭的金融市場和樓市或也將遭受挑戰(zhàn)，同時，該國商業(yè)狀況也亮起紅燈，成為壓在新西蘭經(jīng)濟(jì)身上的兩座大山。

我們根據(jù)澳新銀行最新披露的數(shù)據(jù)顯示，該機(jī)構(gòu)在調(diào)查新西蘭受訪的340家企業(yè)中有45%認(rèn)為該國在未來12個月的商業(yè)環(huán)境將出現(xiàn)惡化——新西蘭商業(yè)信心指數(shù)進(jìn)一步下滑，觸及2008年5月以來最低水平。澳新銀行評論稱，新西蘭經(jīng)濟(jì)正在接近周期尾端，盡管財政刺激等因素能夠提振增長，但商業(yè)信心指數(shù)維持低位，企業(yè)可能推遲投資行為。

近年來新西蘭商業(yè)信心指數(shù)走勢/數(shù)據(jù)來自TradingEconomics

對此，市場觀察家Michael Turner指出，隨著商業(yè)和消費(fèi)者的樂觀情緒下滑，多年來長期依靠低利率刺激的過度杠桿化而對房地產(chǎn)市場帶來的風(fēng)險也將開始顯現(xiàn)。而如果全球緊縮導(dǎo)致新西蘭房價下跌，估計新西蘭將以降息應(yīng)對，這意味著，新西蘭元將很容易受到房地產(chǎn)市場下行的影響，而該國樓市事實上早已經(jīng)出現(xiàn)下行的跡象。

我們注意到，近幾年來，受到強(qiáng)勁的移民，低利率和有限的房屋供應(yīng)的推動，新西蘭的房屋價格在前幾年出現(xiàn)大幅上漲，數(shù)據(jù)顯示，新西蘭目前全國擁有約460萬人，雖然，房價在2017年的漲勢有所放緩，但是新西蘭當(dāng)前仍是全球房價增長最快的國家之一。正如下圖數(shù)據(jù)所示，根據(jù)咨詢公司Knight Frank的調(diào)查顯示，新西蘭房價年增長率為10.4%，在全球55個國家或市場中排名第三。

在過去55年中，新西蘭房價年均增長率為8.8%。2000年至2017年底，新西蘭房價上漲超過150%，位列發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體第一，亞洲買房團(tuán)功不可沒。根據(jù)新西蘭房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)Real Institute的數(shù)據(jù)，新西蘭最大城市奧克蘭一套中等水平的房產(chǎn)價格大約為58.2萬美元，比2008年翻了一番。

過去17年以來新西蘭和澳大利亞的房價漲幅最大 / 圖片數(shù)據(jù)來自國際清算銀行

正如本文開頭所分析那樣，毫無疑問，新西蘭當(dāng)前正在面臨高房價危機(jī)，很多新西蘭人已經(jīng)無法承擔(dān)起房屋價格，而正是低利率，有限的房屋庫存和移民這些因素在近年內(nèi)不斷推高新西蘭房價，而正是在這些背景下，據(jù)BBC的報道，這個被世界銀行評為“世界上最方便營商”的國家在去年已經(jīng)出臺政策禁止外國買家（非新西蘭居民）購買新西蘭的成屋，希望以此穩(wěn)定新西蘭飛漲的房價。其實，我們也多次強(qiáng)調(diào)，目前，新西蘭樓市已成為近年世界樓市的一個縮影，即被眾多非自住、非剛需的投機(jī)性購買而炒高了房價。

事實上，在新西蘭奧克蘭等多地，已經(jīng)出現(xiàn)大量長期空置并無二手房消費(fèi)需求的地產(chǎn)項目，甚至有許多房屋的庫存現(xiàn)象也較嚴(yán)重，這些可能都是樓市下行或即將高房價破滅的一個跡象，對此，據(jù)摩根士丹利預(yù)計，隨著外國投資者的撤出或投資停滯，該國房價或?qū)馐艿礁蟮拇驌?。因為大多?shù)普通的新西蘭人是無力購買高房價房屋的，換句話說，很顯然，支撐該國樓市高價格的，不是該房屋任何與居住有關(guān)的功能，而是，除了炒作也只有炒作了。然而，在新西蘭經(jīng)濟(jì)面臨兩座大山壓頂?shù)谋尘跋?，這一次等待包括中國買家在內(nèi)的全世界炒房客們的，是賺錢機(jī)會還是經(jīng)濟(jì)陷阱呢？！事實上，我們注意到，新西蘭總理Jacinda Ardern在去年10月曾向BBC表示，她將承諾將會為窮人提供住房，并將提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，并為成千上萬的新西蘭低收入家庭建造他們能夠負(fù)擔(dān)得起的房屋。（完）

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