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經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)說，2018年是房地產(chǎn)最困難的一年，這句話奇哥是非常認(rèn)同的，截止到今天，2018年已經(jīng)行走過半，馬光遠(yuǎn)的話也在得到驗(yàn)證，樓市調(diào)控重壓之下，無論是開發(fā)商還是炒房客都經(jīng)歷了有史以來最大的生死考驗(yàn)。

然而這還不是最壞的結(jié)局。下半年剛剛開始，開發(fā)商和炒房客更大的危機(jī)就接踵而至了。

今年4月初，關(guān)于碧桂園“提速高周轉(zhuǎn)”的爆炸新聞一出，奇哥就說過，這不僅僅是碧桂園要把行業(yè)高周轉(zhuǎn)玩出新高度，背后早已透露出了房地產(chǎn)商的焦慮，他們通過這種方式在“搶收”三四線城市的最后一撥購房主力，樓市的暴風(fēng)雨就要來了，現(xiàn)在不抓緊時間收割，未來或更難收割。這就和農(nóng)民伯伯知道疾風(fēng)驟雨要來了的時候，抓緊時間搶收農(nóng)田里的糧食一樣。

拼命“搶收”的又豈止碧桂園一家，綠地、恒大、中海等地產(chǎn)商在過去的三個月內(nèi)均高調(diào)宣布了在未來的時間里要提速高周轉(zhuǎn)。但中國有句老話叫“欲速則不達(dá)”，唯有慢工才能出細(xì)活，火急火燎地把周轉(zhuǎn)提速到最高臨界值，以逆天之力大搞開發(fā)，只會給自己帶來苦果。

這不自碧桂園高周轉(zhuǎn)提速以來，就屢屢爆出質(zhì)量問題：6月25日，媒體報道碧桂園上海在建項(xiàng)目出現(xiàn)坍塌，事故造成一人死亡9人受傷；7月13日又爆出，碧桂園杭州某項(xiàng)目出現(xiàn)基坑傾斜，認(rèn)購業(yè)主擔(dān)心工程質(zhì)量問題。

事實(shí)證明，質(zhì)量和速度不可兼得，但顯然碧桂園等企業(yè)不得不為了質(zhì)量而選擇了速度，釋放的信號已經(jīng)非常明確，三四線城市經(jīng)過一年多的暴漲之后，房價已經(jīng)高不可攀，民怨沸騰，迎來大調(diào)整是大勢所趨，因此布局在此的房企不得不抓緊時間完成最后的“收割”。

就在前幾天住建部又釋放新的消息，“棚改”在去庫存任務(wù)基本完成的城市要進(jìn)行收縮，且“棚改”的方式也會迎來大變更，以前拆遷補(bǔ)錢的方式要被徹底摒棄了，未來棚改都將更多的以“補(bǔ)房”的方式進(jìn)行。這無疑向外界傳遞了三四線房價即將下跌的信號，開發(fā)商和炒房客都將受到前所未有的巨大挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，除樓市即將迎來巨大震動之外，奇哥早就說過，開發(fā)商實(shí)際上早就處在一個極其不利的環(huán)境中。金融去杠桿去的是企業(yè)和炒房客的杠桿，對于地產(chǎn)商來說，連續(xù)一年多的信貸收縮，他們早就窮得叮當(dāng)響了，今年融資的成本和2016年比簡直是高出了天際，除少數(shù)開發(fā)商資金充盈之外，其它超過90%的開發(fā)商都面臨“錢緊”困境。

屋漏偏逢連夜雨，2018年下半年還是企業(yè)第一批債務(wù)到期的日子，三重打擊疊加作用下，開發(fā)商早已步履維艱。所以上半年我們看到，市場上限價房項(xiàng)目很多，這些項(xiàng)目的售價都遭到了嚴(yán)格的價格管制，但是開發(fā)商依然選擇銷售，最根本的原因還是他們要加速回款，在樓市最艱難的時刻熬過去。

炒房客自是更不必多言，他們現(xiàn)在手里握著房子賣不出去其實(shí)比剛需買不到房更痛苦，更絕望。本輪“房住不炒”定位的樓市調(diào)控開啟以來，其實(shí)炒房投資客就被推到了“最不受待見”的位置上了，房價高漲有他們的助推作用，市場亂象更有他們在攪渾水，所以他們是國家不愛，剛需憎恨，“反炒房戰(zhàn)役”不知開啟了幾輪了。

時至今日，其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場留給投機(jī)炒房客的空間真的不多了，利率市場早已經(jīng)全面上浮，更高的地區(qū)首套房貸款利率更是上浮了40%，炒房成本大大提高；“限售”更是基本成為每個熱點(diǎn)城市的標(biāo)配，少則3年多則5年的“禁止交易”命令，讓炒房客望而卻步；而新一輪的調(diào)控更是把“企業(yè)購房”和“假離婚”、“落戶買房”、“父母隨遷買房”等多個渠道通通堵死了。不僅如此，二手房市場更是價格虛高，想套無人接盤也是有心無力。

最近又爆出通州某樓盤開發(fā)商直接降價2萬/平，很多炒房客直接虧損100-200萬，很多人的首付款都賠沒了，所以他們才坐不住聯(lián)合起來圍攻售樓處，要求開發(fā)商“退房”。面對網(wǎng)絡(luò)上眾多的指責(zé)之聲，他們早已顧不上“契約精神”了，這個時候以這種方式逼迫開發(fā)商做出妥協(xié)，才是止損的最佳途徑。

眼下開發(fā)商在開足馬力抓緊“搶收”，炒房客也被開發(fā)商突如其來的降價搞得不得不要求“退房”，那么對于普通的剛需購房者來說，下半年該作何打算呢，現(xiàn)在到底要不要進(jìn)場買房呢？

奇哥覺得要分開來看，對于一二線城市的剛需來說，奇哥還是建議有車票和資格的要抓緊時間“上車”，市場現(xiàn)在處于極度平衡階段就是最好的上車時機(jī)。一二線城市房價走勢更多的是看供求關(guān)系，畢竟這里不缺購買力，缺少的是房子，就算國家現(xiàn)在用行政手段抑制住了需求，市場得以降溫，但是這些需求并沒有消失，因此房價依然存在上漲的基本面支撐，未來不管是小幅上漲也好還是又要開啟大漲，對于剛需來說就一條路可走，買房趁早。

對于三四線及五六線城市的剛需來說，情況則完全不同，“棚改”的巨變和政策即將蔓延至此都對房價上漲是利空。尤其是“棚改”政策的變化，說白了就是國家對三四線房價上漲的主要動力猛踩了剎車，如此一來房價繼續(xù)上漲的動力不復(fù)存在，房價就很難再保持高位，加之三四線城市本來人口和產(chǎn)業(yè)就不足以支撐如此高的房價，房價回調(diào)是大勢所趨。所以，不是那么著急的剛需這個時候完全可以靜觀其變，畢竟房價下跌是大概率事件，未來買房自住完全不用發(fā)愁。

事實(shí)上，另一個信息也傳遞出了巨大的信號：廣義貨幣M2同比增長下滑到了8%，創(chuàng)下了改革開放40年來的歷史新低，毫無疑問“印鈔速度”的新低，意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在，中國的M2已經(jīng)連續(xù)十幾個月停留在個位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。

馬光遠(yuǎn)說，貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險時代，正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。

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