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近日，任志強(qiáng)在某閉門研討會(huì)上談及當(dāng)前的房地產(chǎn)，分享了其對(duì)當(dāng)下樓市的誤區(qū)，及其對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析。其核心觀點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：

任志強(qiáng)：今年房?jī)r(jià)更高，跟貨幣毫無(wú)關(guān)系

一、房?jī)r(jià)跟貨幣毫無(wú)關(guān)系

任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)之所以高，是因?yàn)檫@些城市的供需出現(xiàn)了問(wèn)題，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，但供應(yīng)完全跟不上需求的腳步。需求是跟著資源走的，哪里能找到工作，哪里享受更好的教育，這里的需求就一定不會(huì)降。

二、房地產(chǎn)仍然在走抑制需求的老路

任志強(qiáng)認(rèn)為，單純抑制需求的直接結(jié)果是每一輪調(diào)整的效果越來(lái)越差，越來(lái)越短命，以前的調(diào)整還能讓房?jī)r(jià)稍微下跌一點(diǎn)，現(xiàn)在頂多是橫盤(pán)整理，大家都在憋著。抑制需求并不等于消滅了需求，需求越來(lái)越淤積，對(duì)調(diào)整的消化速度就越快，他認(rèn)為以前的調(diào)整還能帶來(lái)一至兩年的回調(diào)，現(xiàn)在可能只有一年，甚至連一年都堅(jiān)持不了，房?jī)r(jià)還沒(méi)下跌就要重新上漲了。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重，大多數(shù)城市房地產(chǎn)毫無(wú)投資價(jià)值

任志強(qiáng)認(rèn)為，全國(guó)均價(jià)1萬(wàn)左右的城市約有9個(gè)，均價(jià)2萬(wàn)的城市有10個(gè)，剩下那些中小城市平均房?jī)r(jià)只有4000左右，它們的數(shù)量是400多個(gè)，這么多的城市基本上吸引不了更多的剛需，更別談投資進(jìn)入幫助消化庫(kù)存了。

四、城鎮(zhèn)化不順暢

城鎮(zhèn)化有四個(gè)層面，分別是：

1、農(nóng)民進(jìn)城；

2、小城市人口向大城市轉(zhuǎn)移；

3、大城市人口從市中心向郊區(qū)擴(kuò)散；

4、形成城市群（都會(huì)區(qū)）。

任志強(qiáng)認(rèn)為，目前第1、2個(gè)過(guò)程還算順暢，但第3、4個(gè)過(guò)程并不順暢。房?jī)r(jià)高企的幾個(gè)城市像一座座孤島，高聳在哪里，周邊全是海水。

五、分城施策并沒(méi)有想象得那么美好

分城施策的正面效果是因地制宜，但實(shí)際上，各地骨子里仍然是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定或穩(wěn)步上漲，中小城市更是如此。沒(méi)有了房地產(chǎn)，可能什么都不是了。地方城市非常迷戀土地，掌握了土地，就能影響房?jī)r(jià)。

六、房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)并不算高

任志強(qiáng)以美國(guó)為例，美國(guó)次貸危機(jī)后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度為12%以上，而我們只有8%，之所以大家覺(jué)得房?jī)r(jià)高，只是那么幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)太扎眼罷了，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必須要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。

七、今年房?jī)r(jià)仍然是上漲的過(guò)程

任志強(qiáng)認(rèn)為，幾個(gè)獨(dú)角獸城市很難倒下，今年的房?jī)r(jià)肯定比2016年的峰值更高，他認(rèn)為當(dāng)前的地價(jià)是房?jī)r(jià)的一半，但只需兩年，地價(jià)就能追平此時(shí)的房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@不是一個(gè)充分完全的市場(chǎng)。

八、房?jī)r(jià)上漲的邏輯

任志強(qiáng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是必然的。因?yàn)椤叭瞬浑x開(kāi)茶不會(huì)涼”，這是亙古不變的道理，也因?yàn)檫@個(gè)道理，超高房?jī)r(jià)的城市也就那么幾個(gè)，未來(lái)十幾年中國(guó)大概只有20多個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市。

九、哪些人愛(ài)買房

任志強(qiáng)認(rèn)為，真正有錢的人買房更多是為了追求更高檔是居住條件，他們有更好的投資渠道，而且他們把流動(dòng)性看的更重，只有那些靠工資生活的剛需和中產(chǎn)們，不愿意冒股市的風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)選擇投資買房。

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