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全世界非剛需的炒房客們或正在迎來龐氏騙局被揭開的可能，從倫敦到悉尼，從北京到紐約，一些世界上最受歡迎的城市的房價(jià)正掉頭向下。

稅收的變化抑制了購房需求，另外房價(jià)與居民的負(fù)擔(dān)能力落差擴(kuò)大，再加上貸款利率和標(biāo)準(zhǔn)收緊，這些因素共同沖擊了市場，削弱了市場需求。根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)顯示，這可能會產(chǎn)生聯(lián)動的威脅和看不見底的恐慌，因?yàn)槿蚋蝗艘恢痹诙鄠€大陸同時購買多套房產(chǎn)，這也意味著現(xiàn)在一個國家的經(jīng)濟(jì)衰退，可能對其他國家和地區(qū)的市場構(gòu)成更大的威脅，部分國家房地產(chǎn)市場“見頂回調(diào)”。

紐約曼哈頓樓市醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)

我們把全世界樓市循環(huán)的目光投回到美國樓市的原點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)，在繁華的紐約曼哈頓樓市，此刻或正在醞釀巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Douglas Elliman的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區(qū)的購房人數(shù)較去年同期減少17%至2629套，這也創(chuàng)下2009年全球經(jīng)濟(jì)衰退以來第二季度的最低成交量。

同時，二季度曼哈頓房屋庫存共6985套，同比上升10.7%，為2011年以來二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期發(fā)布的一份報(bào)告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區(qū)（Upper East Side）三居室銷售價(jià)格中位數(shù)較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。跡象表明，全世界的炒房客或正在不惜降價(jià)，大舉拋售曼哈頓的房產(chǎn)撤資。要知道，在過去數(shù)十年中，紐約曼哈頓一直是全世界熱錢趨之若鶩的焦點(diǎn)，按許多專家的邏輯，這一地區(qū)的房價(jià)只會漲不會跌。

倫敦房價(jià)進(jìn)入下跌快速通道

由于英國脫歐的影響，經(jīng)濟(jì)放緩和房價(jià)高企抑制需求，英國首都倫敦的房價(jià)開始下跌。根據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)跟蹤平臺Acadata發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，倫敦房價(jià)正在進(jìn)入下跌的快速通道。倫敦最貴的地區(qū)跌得最多，倫敦西南部的Wandsworth區(qū)在倫敦表現(xiàn)最差，環(huán)比下跌2.5％，而同比去年1月下跌幅度達(dá)14.9％，平均價(jià)位在110萬英鎊。Southwark的價(jià)格則同比下跌12.2％，位居第二。

由于倫敦房價(jià)暴跌，在2017年下半年的黃金地段房產(chǎn)交易中，來自海外的買家數(shù)量有所上升。目前數(shù)據(jù)顯示，倫敦這些地段的房產(chǎn)有一半以上賣給了海外投資者，國際投資者購買的房產(chǎn)數(shù)量占比較大。

悉尼的房價(jià)正在暴跌

澳大利亞最大城市悉尼的房價(jià)正在暴跌，這是由于信貸限制、負(fù)擔(dān)能力緊張以及“擔(dān)心錯過”的結(jié)束。

由于擔(dān)心貸款標(biāo)準(zhǔn)在爭奪市場份額的過程中受到侵蝕，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已逐步限制風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款——比如只付利息的抵押貸款——并使銀行更加嚴(yán)格——此前支出和收入核實(shí)都比較寬松。這使得信貸變得更加困難，尤其是那些一直在推動市場的投資者。根據(jù)Demograhia的數(shù)據(jù)，與收入相比，悉尼房價(jià)已經(jīng)是世界上第二高的價(jià)格，人們的負(fù)擔(dān)能力也受到了限制。

多倫多樓市泡沫已破

現(xiàn)如今多倫多的房價(jià)已經(jīng)被炒到了世界“高水平”，不過今年4月下旬安省政府出臺了一系列房產(chǎn)政策，比如針對海外買家的15%非居民房產(chǎn)投機(jī)稅等，多倫多地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫開始破裂，業(yè)主們?yōu)榉績r(jià)急跌付出代價(jià)，在短短5個月內(nèi)，被跟蹤的988名業(yè)主總共損失$1.36億；在其中122套今年售出的物業(yè)中，業(yè)主的平均售價(jià)比去年買進(jìn)的價(jià)格低了10多萬，準(zhǔn)確數(shù)字是$107,325。

其實(shí)早在2016年，就有明顯跡象表明，多倫多地區(qū)的市場處于危險(xiǎn)區(qū)域，因?yàn)槭袌霾皇鞘艿焦┣箨P(guān)系的影響，而是不少投機(jī)者在興風(fēng)作浪。不少人擔(dān)心趕不上房地產(chǎn)的末班車，貿(mào)然出手購房但最終為房市泡沫付出代價(jià)。要知道房價(jià)也有可能下跌，因?yàn)橛袧q有跌才能稱作市場。

北京潛在購房者減少

北京對過熱的房地產(chǎn)價(jià)格的打壓，已經(jīng)凍結(jié)了許多房產(chǎn)的銷售，使房價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢。從購買門檻到抵押貸款限制等30多項(xiàng)的限制措施，使今年的房地產(chǎn)銷售總面積達(dá)到歷史最低水平。一些面臨嚴(yán)重融資難題的開發(fā)商，正在以低于成本的價(jià)格拋售新房。

北京房地產(chǎn)市場未來還有更大的阻力，北京政府正在努力踐行房住不炒的政策，不斷增加租房供應(yīng)、不斷增加保障性住房供應(yīng)，以及不斷增加政府補(bǔ)貼的住房供應(yīng)，這進(jìn)一步促使那些潛在買家推遲購房。

面對國內(nèi)不斷上漲的房價(jià)和地產(chǎn)投資熱 ，中國指數(shù)經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，全球房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。

在未來很長一段時間內(nèi)，供求關(guān)系的平衡仍然是全球房企和政府政策調(diào)控之間必須直面的博弈。地產(chǎn)繁榮時代或已終結(jié)，對于投資者一定要牢記房地產(chǎn)市場有風(fēng)險(xiǎn)這個規(guī)律，切記！

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！

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