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說到三四線城市的房地產(chǎn)市場，避不開的話題就是棚改。三四線城市的房價之所以一直漲個不停，棚改絕對是一個重要的因素。筆者之前也用數(shù)據(jù)跟大家分析過棚改對于三四線城市房價的影響。

2018博鰲房地產(chǎn)論壇期間，原花旗銀行董事總經(jīng)理、中國研究所所長、首席策略師、亞洲地產(chǎn)研究組組長蔡金強就針對棚改發(fā)表了主題演講，筆者認(rèn)為蔡金強的觀點對于那些未來想在三四線城市置業(yè)的人們來說，具有非常好的指導(dǎo)意義。

2015年至2017年，全國共完成棚改1816萬套，棚改貨幣化補償?shù)谋壤謩e為30%、49%和55%。2017年，超過一半的棚改是以貨幣補償?shù)男问竭M(jìn)行的，而且主要集中于三四線城市，因此才造成了三四線城市房價的大幅上漲，同時也促使三四線城市的新房庫存大幅下降。

雖然棚改貨幣化安置比例過高是導(dǎo)致房價上漲的重要因素，但是棚改的其他作用也不容忽視。蔡金強表示，棚改相當(dāng)于定向扶貧，2015-2017三年間，共投資了5.5萬億，其中有超過4萬億投放于三四線城市。這4萬億棚改資金的投入，大大促進(jìn)了三四線城市的基建，改善了居民的居住環(huán)境，同時有效的刺激了消費。

另外，棚改也有效了控制了一二線城市的房價，變相的將財務(wù)向三四線城市轉(zhuǎn)移。雖然三四線城市的拆遷戶獲得了大量的現(xiàn)金補償，但是這些資金大多流入房地產(chǎn)市場，最終轉(zhuǎn)變成棚改戶的不動產(chǎn)。

但是，隨著新聞報道國開行要把棚改審批的權(quán)力收到總行，并且有傳言稱棚改要全國一刀切、全國暫停，甚至后來有人說棚改是人為的泡沫，甚至連零售的增速不好，都說是三四線的棚改闖的禍，把老百姓的購買力都抽干了。蔡金強認(rèn)為，繼房地產(chǎn)成為一個神奇的背鍋俠之后，棚改成為了頂級的背鍋俠。

棚改對于各個省份三四次城市的影響也不盡相同，因此不能簡單認(rèn)為棚改就是三四線城市房價上漲的最大的因素。像浙江、福建、廣東、海南這四個地區(qū)，棚改貨幣化安置去庫存占比均不到4.7%；另外有12個省份的棚改貨幣化安置去庫存占比低于30%；棚改貨幣化安置去庫存占比大于50%的，也僅有黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古和陜西。

其實，不少地區(qū)也意識到了棚改貨幣化補償比例過高對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，因此有不少地區(qū)和城市均表示要降低棚改貨幣化安置的比例。2018-2020年，全國要完成1500萬套的棚改任務(wù)，預(yù)計這三年的棚改貨幣化安置的比例為45%、35%、30%。而2021-2023年，全國的棚改任務(wù)也會降至1100萬套左右，棚改貨幣化安置的比例也將降至25%。因此，可以預(yù)見的是，未來，棚改貨幣化安置的比例將會不斷降低，也很難出現(xiàn)拆遷戶拿著現(xiàn)金搶房的現(xiàn)象，人們常說的“人傻錢多”的時代也將一去不復(fù)返。

最后，蔡金強表示，房地產(chǎn)大概是見頂應(yīng)該是差不多了，未來幾年它是一個窄幅往下的情況。

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