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作為曾經(jīng)的房價(jià)“四小龍”之首，合肥樓市在度過2016年的癲狂和2017年的沉寂之后，如今再次顯露火熱跡象。

8月初的一天，在2016年房價(jià)漲幅最大的濱湖新區(qū)，界面新聞?dòng)浾咦哌M(jìn)合肥云谷項(xiàng)目的營銷中心，沒有置業(yè)顧問要求登記、也沒有主動(dòng)問詢，售樓處零星有購房者在觀看沙盤，但置業(yè)顧問并沒有主動(dòng)上前提供咨詢服務(wù)。這種現(xiàn)象并不常見。

經(jīng)過咨詢，置業(yè)顧問表示，合肥云谷項(xiàng)目即將認(rèn)籌開盤，房子為精裝修交付，價(jià)格分為兩部分，毛坯價(jià)格為13500元/平方米，這部分要求6成首付，再加上3500元/平方米的精裝修價(jià)格，這部分則必須付全款。當(dāng)咨詢的購房者表現(xiàn)出猶豫后，置業(yè)顧問會(huì)立刻掉頭離開。

房子又難買了

云谷項(xiàng)目附近一家名為金梁地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，這種現(xiàn)象目前在合肥很正常，“很多一手房樓盤都會(huì)要求提高首付比例或者全款，因?yàn)橄迌r(jià)政策，這些一手房樓盤價(jià)格并不高，所以不愁賣，普通人也根本買不到?！?/p>

合肥云谷項(xiàng)目原地塊名為濱湖BH2015-04號(hào)地塊，該地塊于2015年6月25日下午，由復(fù)星地產(chǎn)以340萬/畝競得，樓面價(jià)2040元/平方米，總價(jià)14.91億元。與其他高地價(jià)項(xiàng)目不同，即便遭遇限價(jià)，云谷項(xiàng)目仍擁有不小的盈利空間。

當(dāng)?shù)匾晃皇袌鋈耸啃ΨQ該樓盤是眾多“神盤”之一，縱使自己在合肥當(dāng)?shù)仡H有人脈，竟然也買不到該樓盤的房子。上述中介人士則指著周圍的樓盤表示：在合肥，總價(jià)150萬以下的房子基本上找不到了，新房看似價(jià)格相對(duì)低一點(diǎn)，但普通人根本買不到。

這是走過2016年的瘋狂后的合肥樓市的現(xiàn)時(shí)寫照，人們發(fā)現(xiàn)，房子又不好買了。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，合肥今年上半年共計(jì)成交住宅超3萬套，2017年上半年成交的套數(shù)是17546，同比漲幅已超過70%。2017年上半年，合肥市區(qū)均價(jià)約為15947元/平方米，而2018年上半年市區(qū)房源均價(jià)達(dá)到18431.12元/平方米，同比增長15.58%。

二手房市場同樣在顯露量價(jià)齊漲的跡象，上述中介業(yè)務(wù)經(jīng)理指著濱湖新區(qū)萬科城小區(qū)表示，他關(guān)注的該小區(qū)一套房源，今年3月份的總價(jià)為170萬，前段時(shí)間漲到185萬，現(xiàn)在的價(jià)格為190萬。

一手房樓盤合肥云谷與二手房樓盤萬科城近在咫尺，按照均價(jià)計(jì)算，前者比后者便宜2000元/平方米左右。

“合肥一手房和二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象并不明顯，因?yàn)楹芏嘁皇址繕潜P要求較高的首付比例甚至全款，一手房普遍采用精裝修交房的手法，加上這部分價(jià)格，一手房并不比二手房便宜?！焙戏是逶捶康禺a(chǎn)研究院院長郭紅兵表示。

這種情況下，合肥并沒有出現(xiàn)今年上半年在成都、杭州等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的萬人搶房、搖號(hào)現(xiàn)象。即使如此，普通人的感覺是，房價(jià)仍在漲，房子依然難買。

郭紅兵表示，調(diào)控開始實(shí)施以后，合肥一直有新房不能超過15000元限價(jià)紅線的不成文規(guī)定，進(jìn)入2018年，隨著高價(jià)地王項(xiàng)目的不斷入市，政府開始允許開發(fā)商在毛坯房的基礎(chǔ)上以精裝修方式交付，加上精裝修價(jià)格，不少樓盤紛紛突破15000元紅線。另外，提高首付比例或全款的付款方式，讓想通過按揭方式買房的普通人感受到壓力。

一位開發(fā)商人士說現(xiàn)在的購房群體主要是出于改善需求才買房。郭紅兵不認(rèn)同這種說法，“拿著全款去買房的人，我不認(rèn)為還存在改善需求，現(xiàn)在的合肥樓市，仍然是投資的味道很濃。”

2016年，合肥房價(jià)曾一度飆漲76%，也由此成為全國關(guān)注的焦點(diǎn)。但隨著當(dāng)年10月份新一輪調(diào)控政策出臺(tái)，合肥狂飆的房價(jià)漲幅得到遏制，此后開始逐漸淡出公眾關(guān)注視線。

隨后的限價(jià)政策，也讓開發(fā)商普遍感受到調(diào)控政策的嚴(yán)厲，直接經(jīng)受考驗(yàn)的便是2016年高價(jià)拿地的房企。

地王艱難入市

在2016年房價(jià)飆漲的年份，此前市場表現(xiàn)溫和的合肥市九區(qū)三縣猛然出現(xiàn)超過20個(gè)“地王”。據(jù)安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年合肥共計(jì)出讓土地134宗，成交面積11055.42畝，成交金額約1148.06億元，平均地價(jià)1038萬元/畝。對(duì)比2015年同期土地出讓情況，成交面積環(huán)比上漲25.63%，成交金額環(huán)比上漲128.33%，地價(jià)環(huán)比上漲81.79%。

地王圍城是2016年合肥土地市場火熱的寫照，直至2016年10月2日，合肥出臺(tái)限定區(qū)域土地成交最高價(jià)的政策后，土地市場熱度才稍微緩解。

在這20幾宗地王中，安徽置地在2016年6月29日以2655萬元/畝的單價(jià)競得濱湖區(qū)BH2016-10號(hào)地塊，住宅樓面價(jià)19912元/平方米，總價(jià)約20.22億元，溢價(jià)率374.11%。這是當(dāng)年合肥成交總價(jià)最高的地塊。

同日，葛洲壩以2505萬/畝競得濱湖區(qū)BH2016-08號(hào)地塊，住宅樓面價(jià)22103元/平方米，總價(jià)約15.89億元，溢價(jià)率347.32%。這是樓面價(jià)最高的地王項(xiàng)目。

隨著時(shí)間推移，曾經(jīng)引起無數(shù)驚詫目光的地王項(xiàng)目正在陸續(xù)入市。

界面新聞走進(jìn)如今名為“濱湖雙璽”的安徽置地地王項(xiàng)目，置業(yè)顧問表示，濱湖雙璽在去年年底開盤后，售價(jià)在2.2萬-2.4萬/平方米之間的高層部分房源已經(jīng)全部售罄，售價(jià)超過3萬/平方米的別墅部分僅剩一套房源。

濱湖雙璽的樓面價(jià)為19912元/平方米，以貼近成本價(jià)的售價(jià)快速去化，這是安徽置地在政策調(diào)控面前的無奈選擇。

樓面價(jià)最高的葛洲壩地王項(xiàng)目名稱為葛洲壩·中國府，在挺過兩年的周期后，中國府項(xiàng)目也準(zhǔn)備入市了，備案銷售價(jià)格為3.5萬元/平方米。一位工作人員表示，我們是頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，是在向相關(guān)部門展示了各項(xiàng)成本后才取得這樣的備案銷售價(jià)，但我們?nèi)匀皇遣毁嶅X的，甚至是虧損。

在樓市癲狂時(shí)代，這些開發(fā)商以極大的信心獲取了高價(jià)地塊，并寄希望于房價(jià)不斷攀升。在2016年10月之前，這種大膽拿地的舉動(dòng)并非不可理解。

一家龍頭開發(fā)商的合肥公司曾在2016年對(duì)購房客戶做過調(diào)研，接近60%的客戶首要置業(yè)需求是投資，而非自住。作為安徽省單核經(jīng)濟(jì)中心，構(gòu)成合肥2016年房價(jià)狂飆的，又以合肥本市及周邊縣市為主。

按照郭紅兵的觀點(diǎn)，合肥是一個(gè)本地需求為主的市場。

長達(dá)一年多的市場調(diào)控讓合肥樓市結(jié)束了高達(dá)76%的漲幅，逐漸恢復(fù)理性后，曾經(jīng)踩錯(cuò)節(jié)奏的高價(jià)地王項(xiàng)目抵擋不住寒意，開始選擇低價(jià)入市。在預(yù)判到調(diào)控政策可能進(jìn)一步加碼后，快速回籠資金成為最好的選擇。

新的變化也在出現(xiàn)。7月30日，位于合肥市肥西縣上派鎮(zhèn)燈塔路以南、妙道山路以東的居住用地流拍，該地塊480萬/畝，參考總價(jià)11.09億元。在此之前，瑤海區(qū)E1803居住用地未達(dá)底價(jià)流拍，包河區(qū)的S1802、S1803地塊未達(dá)底價(jià)也流拍，新站XZQTD237地塊、XZQTD238地塊更是無人報(bào)名。

上述龍頭企業(yè)合肥公司的人士解釋稱，土地流拍與不同片區(qū)的調(diào)控政策有關(guān)，流拍區(qū)域基本是肥西、瑤海區(qū)等合肥周邊區(qū)域，掛牌地塊地價(jià)相對(duì)較高，但限價(jià)政策下將來的售價(jià)不會(huì)可觀，企業(yè)的利潤空間很小?！拔覀冾A(yù)判調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松動(dòng)，所以企業(yè)拿地會(huì)理性很多?！?/p>

賣股求生

全國性房企紛紛進(jìn)入，本地企業(yè)的生存空間變得逼仄，如同其他熱點(diǎn)城市一樣，合肥當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)競爭格局已經(jīng)發(fā)生變化。

文一地產(chǎn)長期占據(jù)合肥市房企銷售額排行榜第一名，這一現(xiàn)象在剛剛過去的2018年上半年被改變，萬科成功躋身排行榜首位。

昔日市場老大在2016年強(qiáng)勢高價(jià)拿地曾引起廣泛質(zhì)疑，一度傳出資金鏈緊張的消息。上述房企人士表示，和安徽置地等高價(jià)拿地的房企一樣，文一地產(chǎn)在過去一年多的時(shí)間已經(jīng)陸續(xù)將旗下項(xiàng)目入市，迅速回籠資金。這意味著文一地產(chǎn)曾經(jīng)高價(jià)獲取的地塊并沒有取得合理的回報(bào)。

界面新聞發(fā)現(xiàn)，變賣項(xiàng)目股權(quán)是文一地產(chǎn)回籠資金的無奈選擇之一。文一旗下的安徽省文一投資控股集團(tuán)廬陽置業(yè)有限公司在2017年4月將40%股份出售予武漢泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。泰禾成功獲取了廬陽置業(yè)持有的合肥市廬陽區(qū)（2016）N1605 號(hào)地塊51%的權(quán)益。

更早前的2016年8月，文一將安徽省文藝投資控股集團(tuán)東部置業(yè)有限公司49%的股份，出售給蕪湖信文投資中心（有限合伙），蕪湖信文投資中心是中國信達(dá)與文一組建的有限合伙企業(yè)。

融創(chuàng)則是以萬眾矚目的方式高調(diào)進(jìn)入合肥，在2017年7月以631.7億元收購萬達(dá)13個(gè)文旅城及76個(gè)酒店項(xiàng)目的大交易中，13個(gè)文旅城中包含了合肥萬達(dá)文旅城。在2016年9月16日以137.8億元收購融科智地的交易中，同樣包含了位于合肥的3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

外來開發(fā)商逐漸占據(jù)了合肥房地產(chǎn)市場絕大部分市場份額，限購限價(jià)政策下，全國性房企的競爭策略也在變化?！昂诵某菂^(qū)的土地供應(yīng)變少，我們觀察到華潤、中海這樣的同行已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入合肥周邊縣市區(qū)域，比如肥東縣和肥西縣?！辈扇∠鲁敛呗缘?，也包括了龍頭開發(fā)商萬科，萬科在去年開始進(jìn)入合肥北城區(qū)域。

2017年，合肥市常住人口比上年增加9.60萬人，戶籍人口增加12.93萬人，合肥也在利用在量子通訊方面的優(yōu)勢發(fā)展科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。萬科、龍湖這樣的房企已經(jīng)開始在合肥布局商業(yè)、長租公寓等業(yè)務(wù)。

合肥樓市存在的一大隱情，還讓郭紅兵憂慮不已。在他的觀察中，合肥有大量已經(jīng)成交的房源無法備案，“當(dāng)這些已成交房源交付后，購房者如發(fā)現(xiàn)沒有備案，將會(huì)帶來很多隱患?！?/p>

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