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制圖/鄭萌

河南商報首席記者高瞻展

昨天，鄭州市城市綜合執(zhí)法局在鄭州市政務服務網發(fā)布通知，披露《鄭州市城市管理系統(tǒng)行政處罰裁量標準》（以下簡稱《標準》）。

這份自2018年8月1日起施行的文件中，對開發(fā)商未批先建、無證預售、強制交房等行為，根據其違法程度輕重，列出詳細處罰條款。

相比此前的執(zhí)法環(huán)境，新規(guī)出臺讓執(zhí)法部門查處商品房違規(guī)銷售更加有法可依，讓業(yè)主們主張權利更有抓手。

頑疾房產違規(guī)銷售認定難、查處難

2016年，某地產項目在未取得“商品房預售許可證”的前提下違規(guī)開盤，連頂樓、底層都賣得一套不剩，而銷售部工作人員卻表示，這只是“固定房源”，所收取的“定金”“認購金”，不叫“房款”。

2001年6月1日起施行的“商品房銷售管理辦法”第3條規(guī)定：商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

在彼時，鄭州市房地產監(jiān)察支隊解釋，開發(fā)商收取購房人相關費用，且注明是購房定金或者房價款的，才能被認定為售房。

而開發(fā)商打起擦邊球，收據上不寫“房價款”，而是使用會員費、借款、理財款等種種名目，有的甚至連收費名目都不寫，就是一紙收據。

在2016年，面對無證售房，房管監(jiān)察部門表示，只能根據現有法規(guī)的規(guī)定，責令開發(fā)商停止違規(guī)行為，并對其處以罰款，然而處罰金額往往不超過10萬元。

對于未取得竣工備案強制交房的情況，因缺乏相關法律規(guī)定，業(yè)主們更是不知該向何處說理。

新政此次發(fā)布的新規(guī)定，涉及房產的有13條之多

此次發(fā)布的《標準》，涉及房地產的一共有13條之多，其中涉及未批先建的有5條，包括未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的；施工圖設計文件未經審查或者審查不合格，擅自施工的；未按照國家規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)的；建設單位未取得施工許可證或者開工報告未經批準，擅自施工的；在未取得施工許可的情況下擅自施工的；建設工程未取得施工許可證擅自施工的；監(jiān)理單位未及時向城鄉(xiāng)建設行政主管部門報告的。

而涉及施工環(huán)保安全的有4條，包括施工工地未設置硬質密閉圍擋，或者未采取覆蓋、分段作業(yè)、擇時施工、灑水抑塵、沖洗地面和車輛等有效防塵降塵措施的；暫不能開工的空地，超過3個月未進行綠化、鋪裝或者遮蓋的；拒不執(zhí)行停止工地土石方作業(yè)或者建筑物拆除施工等重污染天氣應急措施的；違反《中華人民共和國安全生產法》第94條的。

此外，還有未依法招投標的、超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，對上述違規(guī)行為列舉之細、處罰之嚴不勝枚舉，但與老百姓關系最為密切的，還是無證預售和強制交房。

關注這兩項違規(guī)行為與市民關系密切

1：無證售房類

《標準》中規(guī)定，對未取得商品房預售許可證預售商品房的，依據《河南省城市房地產開發(fā)經營管理條例》第29條房地產開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證預售商品房的，由房地產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并處以5萬元以上10萬元以下罰款。預售行為給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。

對上文提到的無證售房認定難、查處難，這份文件對癥下藥。首先是從行為認定上看更全面：只要存在（在五證不全的情況下）向買受人收取預付款或認購款、定金、排號費、發(fā)放VIP卡等其他形式的預付款，就涉嫌違法，只是根據違法行為輕重，有不同的行政處罰裁量結果。

其次，從處罰標準上來看，首先“沒收違法所得”，隨后“處5萬元~10萬元罰款”或“可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款”。

2：強制交房類

房屋質量是涉及人民群眾生命財產安全的千秋大業(yè)，馬虎不得，不備案就交房，處罰力度也頗為嚴重。

《標準》中規(guī)定，對建設單位未組織竣工驗收，擅自交付使用的，依據“建設工程質量管理條例”第58條第（一）項：對違反規(guī)定者，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

提醒購房、收房需謹慎

最后，再來溫習一下購房時開發(fā)商必須具備、售樓部必須公開展示的五證：“國有土地不動產權登記證”“建設用地規(guī)劃許可證”“建設工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”和“商品房預售許可證”。

收房時必看的“兩書一表”指的是“住宅質量保證書”“住宅使用說明書”和“建筑工程竣工驗收備案表”。

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