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今年以來，三四線城市的形勢非常不容樂觀。首先是整體形勢給三四線帶來了非常大的壓力。其次是三四線樓市的各項數(shù)據(jù)都不容樂觀。

先來看整體形勢。

剛剛結(jié)束的高層會議，總結(jié)了上半年以來在應對外部風險方面所采取的措施，也定下了下半年的基調(diào)。

具體到三四線樓市，上半年最大的變數(shù)就是棚改，而下半年的整體基調(diào)是解決遏制房價上漲。

這對三四線樓市來說，并不是一個好的信號。

遏制房價上漲，我理解至少有兩層意思需要大家重視：

第一層是房價的絕對數(shù)據(jù)難以真正停止上漲，更可能的一種結(jié)果是房價平均漲幅與人均收入增幅保持一致。這是一種各方都相對能接受的結(jié)果。就市場來說，房價還在漲，這一行還能繼續(xù)混，就購房者來說，房價與收入增幅保持一致，至少意味著你的購買力不會繼續(xù)相對于房價縮水。

第二層是房價不可能是全部停漲，而是呈現(xiàn)出一種平均價格平穩(wěn)但結(jié)構(gòu)性漲跌分化現(xiàn)象。簡單說漲的漲，跌的跌，全國平均房價就相對平穩(wěn)。

在這個算法里，很顯然三四線不可能位于漲的那一側(cè)，這決定于城市的基本面，特別是人口。這也是三四線城市在未來整體樓市定位中的弱勢定位。

實際上，今年三四線城市的火爆是有目共睹的，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-6月份中部地區(qū)商品房銷售面積增長12.8%，銷售額增長27%，西部銷售面積增長10%，銷售額增長28.1%，銷售額增速是銷售面積增速的一倍以上，房價的漲幅有目共睹。對比調(diào)控明顯的東部地區(qū)，銷售面積下降5.4%，銷售額也僅增長1.8%。

三四線樓市的這種表現(xiàn)跟地方的搶收思維有很大關系。去庫存就要結(jié)束了，很多城市想賺最后一個銅板，能多賣一塊地多賣一套房，就多賣一塊地多賣一套房。開發(fā)商當然也因此獲益，資金杠桿非常高，你只需要資金到位兩三成，開工進度完成兩三成就能預售。

這種搶收思維嚴重干擾了整體部署，現(xiàn)在不得不主動減速。而隨著一二線城市全面調(diào)控，深圳新一輪打補丁，現(xiàn)在一二線城市調(diào)控基本完成了二輪加碼，樓市穩(wěn)的基調(diào)非常明顯，三四線降溫成為必然。

再來看看三四線城市一些數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn)。

這更能直觀地反映三四線樓市的現(xiàn)狀以及未來的走勢。

第一個指是人口增速。

全國人口的自然增長率是0.5%，但三四線城市基本上是第一這一水平的，總體是人口成流失狀態(tài)的。

除了人口自然增長率不容樂觀之外，更重要的是三四線城市人口老齡化程度和速度要高于一二線城市，這主要是受遷移因素影響，年輕人口都去大中城市了。

反映到樓市上，就是人口越來越少且人口越來越老，購房需求會迅速衰減，三四線樓市最大的基本面。

第二個指標是住房空置率。

這里有一個非常有意思的數(shù)據(jù)，小城市和農(nóng)村的房屋年度用電量不超過20度的比例分別高達13.9%和14%。一年用不到20度，基本上可以確定為空置房。這一比例已經(jīng)相當高了，人口在減少，房子空置率卻還在攀升，這是個很危險的信號。二手房會更加無人問津，整體房價走勢會趨于下跌。

第三個指標是貨幣化安置比例下降，實物比例卻在不斷攀升。

貨幣化安置的比例，需要足夠的貸款支持，也就是PSL（不從抵押貸款）?，F(xiàn)在，多部委已經(jīng)釋放了很多次信號，未來貨幣化安置要下降，實物安置要提高。有了貨幣化安置，棚改的安置房直接到手棚改需求就無法給商品房價格提供支撐。

數(shù)據(jù)顯示，自2015年至2017年，PSL增速已經(jīng)在下跌，到2017年，psl增速已經(jīng)完全轉(zhuǎn)為負值-0.34.63%。

綜合來看，三三四線城市已經(jīng)在加速逼近拐點，如果你有房子，能置換就盡可能置換掉，沒有房子的最好還是別買了。

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