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這一輪房價的快速上漲有一個非常明顯的特點，那就是居民貸款的快速增加，外在表現(xiàn)就是M1的快速增長。

也就是說，這一輪房價的泡沫，你們的“貢獻”也很大。如果你沒有買房，你的錢還靜靜地躺在銀行里。個人的感覺可能沒有那么明顯，但如果從整體考慮，千千萬萬個“你”的錢都躺在銀行里，這是個龐大的居民儲蓄。你沒有買房，還有相當多的人在買房，他們在借你們的錢買房。房價漲了，他們的身價增長，而你的錢實際上縮水了。

而他們借你們的錢的成本則是相對較低的，誰讓現(xiàn)在銀行利率這么低呢，你不買房或買不起房，別人也會買房。而銀行在這中間充當了“掮客”。

居民負債水平已經(jīng)達到了歷史高點

居民貸款的快速增加，也就意味著居民負債水平的快速增加。這里有一個數(shù)字，截止2015年底，個人房貸總額為14.18萬億人民幣，其中僅2015年就新增了超3萬億人民幣，一年時間增加了20%。

這是什么概念？2015年往前倒推20年，也不過12萬億左右，可以形象地說，現(xiàn)在1年購房貸款額度是以前4年的購房貸款額度，1年花掉了4年的錢！

這一切自然源于2015年的貨幣放水，一年時間利率降低了20%。

還有個整體杠桿率數(shù)據(jù)，2011年居民貸款整體杠桿率在17.5%左右，到了2015年杠桿率上升到了36.8%，而今年上半年這一數(shù)字達到了歷史性的56.6%。

這一數(shù)字的快速上升，后果十分嚴重。因為這表明居民購買力的增加并不是因為收入水平的快速增長，而是大量銀行貸款放大了購買力。今年以來一二線城市房價的暴漲，甚至東部中小城市房價在短時間內(nèi)快速攀升，主要是因為這個原因。

杠桿率有上升就會有降低

截止2014年底，ZF的杠桿率是58%左右，企業(yè)的杠桿率在120%左右，這其中非金融企業(yè)的杠桿率高于金融企業(yè)的杠桿率，居民杠桿率在36%左右。實際上就是增加居民杠桿，鼓勵居民多舉債，消化多余商品。

居民舉債能干嘛呢？小規(guī)模的舉債不起作用，大規(guī)模的舉債必然用于買房。

雖然通過舉債短時間快速釋放的購買力，讓房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，但這顯然不可持續(xù)。因為杠桿率不可能一直增加，所以才出現(xiàn)了“ZF和家庭可加杠桿，幫助企業(yè)降杠桿”的論調(diào)。實際上就是鼓勵居民加杠桿，但現(xiàn)在居民杠桿也上升到了警戒水平了，2015年已經(jīng)到了56.6%的歷史高點。

居民杠桿已無空間

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額達到了創(chuàng)紀錄的8.73萬億人民幣，而如果按照56.6%的杠桿率計算，居民實際出資約為3.78萬億人民幣，剩下4.95萬億人民幣是銀行的錢。不要忘了，這些錢雖然是銀行出資，但是記在居民頭上的。

考慮貸款普遍為20-30年，如果算上利息成本，居民在未來20-30年內(nèi)為這筆貸款付出的本息和可能超過10萬億人民幣。

也就是說，居民在2015年花了8.73萬億購買的商品房，在未來20-20年內(nèi)要實際支出賬面資金在14萬億左右。雖然人民幣會持續(xù)貶值，但這個數(shù)字仍然十分驚人。

所以，在房價上漲的背后，居民的“貢獻”非常大，甚至公積金貸款都可以買三套房和商住公寓了，這進一步吹大了房價泡沫。導致現(xiàn)在東部地區(qū)，無論大小城市房價普漲的局面。

這一輪貨幣大放水，基本上榨干了居民杠桿空間，雖然穩(wěn)定了GDP，但基本上沒有可持續(xù)性。ZF、企業(yè)和居民三個杠桿都在高位。

老百姓手里都沒錢了，未來還有什么工具刺激房價上漲？

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