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 農(nóng)村宅基地不可以進行買賣，但是國家現(xiàn)在已經(jīng)逐漸的放開了農(nóng)村宅基地建設紅利，允許村集體、村組織集中性利用農(nóng)村土地搞開發(fā)建設。

另外，宅基地三權(quán)分置的最新概念也被提上了日程，關于宅基地的活用投入市場也將打開一個全新的局面和田地。

說的簡單一點，農(nóng)村宅基地三權(quán)分置指的是，所有權(quán)歸村集體，使用權(quán)歸宅基地產(chǎn)權(quán)證的戶主，承包權(quán)可以進行轉(zhuǎn)讓。

只要經(jīng)過宅基地產(chǎn)權(quán)戶主的同意和允許，房屋承包人既可以享受合同期內(nèi)對該片房屋所在=土地的使用權(quán)，包括對這塊宅基地重新利用建設。

那么，又有誰會到農(nóng)村來租房子呢？

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為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農(nóng)村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、農(nóng)村宅基地的特點

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。因此，宅基地使用權(quán)具有以下幾個特點：

第一，宅基地使用權(quán)的主體為集體經(jīng)濟組織成員，具有人身屬性。

農(nóng)民申請宅基地很大程度上因為其是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，每一個成員都有權(quán)以個人或戶的名義申請宅基地，并且農(nóng)村宅基地的性質(zhì)不會隨村民身份變化而改變。

第二，宅基地使用權(quán)的用途具有限制性。

農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。

第三，宅基地使用權(quán)具有福利性和無期限性。

宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。因此，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟組織成員資格而享有的一項福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)。

二、農(nóng)村宅基地、房屋買賣相關立法狀況

(一)國家立法

1、憲法

《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”該條確立了宅基地所有權(quán)嚴格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則。

2、法律

《土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán)，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”

該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、**、直轄市規(guī)定的標準。”

“農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

該法第六十三條對涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

關于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……。”第三十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：……(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)……。”依據(jù)該法，宅基地使用權(quán)不能單獨抵押。

3、行政法規(guī)和部門規(guī)章

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權(quán)在內(nèi)的土地使用權(quán)的變更需進行相應的變更登記。

1995年，國家土地管理局印發(fā)了《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》。其中關于農(nóng)村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉(zhuǎn)完成后宅基地使用權(quán)面積超標的處理原則。第四十九條規(guī)定：“接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權(quán)……。”第五十一條規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設用地使用權(quán)時，其面積超過當?shù)卣?guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。”

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法律規(guī)定農(nóng)村宅基地屬于村集體，任何單位和個人不能到農(nóng)村買宅基地建房，只能在同村本集體內(nèi)流通買賣，因任何原因回收宅基地都是村集體的。只能同村本集體人買賣，同村人一般都是同姓同祖宗流傳下來的人，所以說農(nóng)村宅基地不可以自由買賣。

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在回答這個問題之前，我覺得對于宅基地的定義應該強調(diào)一下：宅基地是農(nóng)村集體組織內(nèi)成員也就是農(nóng)戶個人用作建房使用的土地，包括建了房子、建過房子或者不能居住的房屋下的土地。宅基地的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，而不是農(nóng)戶跟人的私有財產(chǎn)。

因此說到這里，大家應該可以明白了，宅基地不屬于私有財產(chǎn)，只是集體經(jīng)濟組織免費無償提供給組織內(nèi)成員建房用的土地。不屬于個人的私有財產(chǎn)，很明顯宅基地是不可以自由交易的。

雖然宅基地不可以自由買賣，但是可以將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。為了不讓集體經(jīng)濟財產(chǎn)受到損失，對于宅基地的轉(zhuǎn)讓對象，也是要求比較嚴格的，必須是同一個集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，才可以相互轉(zhuǎn)讓，畢竟這樣宅基地無論怎么轉(zhuǎn)，還是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)，集體財產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓不會影響整體利益。

因此對于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以下轉(zhuǎn)讓情況將被視為無效的：

 

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須要滿足以下條件才可以，而且必須全部滿足：

 

對于農(nóng)村有宅基地的農(nóng)民朋友，如果想把自己的宅基地轉(zhuǎn)讓出去，一定要考慮清楚，因為隨著土地確權(quán)基本完成，一旦宅基地轉(zhuǎn)讓出去，就無法再申請宅基地建房了。對于農(nóng)村土地日益緊張的情況，農(nóng)村宅基地的價值越來越大，也越來越稀少。土地變的這么稀缺的情況下，你真多愿意轉(zhuǎn)讓自己的宅基地嗎？

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