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四個(gè)月，老樓如何脫胎換骨

先在屋頂豎起鋼架，再蓋上坡屋頂，鋼架中將穿插避雷設(shè)備和排水管道。

老樓加面積，將使用工業(yè)化生產(chǎn)的建筑構(gòu)件，只需每個(gè)構(gòu)件搭上榫頭，就能像搭積木一樣把老樓加寬加厚。

新源里西11號(hào)樓平面戶型圖 北側(cè)外擴(kuò)1.35米，南側(cè)外擴(kuò)1.5米，左右戶建筑面積增加約11.9平方米，中間戶面積增加約14.7平方米。

記者在這棟老樓的西北角看到，山墻上還能看到幾十年前建筑普遍采用的鋼窗，上面刷著暗綠色的油漆，看年代，只比最老的木框窗戶年輕個(gè)10歲左右。

“我們會(huì)把這些窗戶更換為塑鋼窗，換窗的錢已經(jīng)包括在工程費(fèi)用內(nèi)，住戶不用再單出錢。”李文峰說(shuō)。

由于新加面積的外墻已經(jīng)預(yù)埋了A級(jí)防火材料，沒(méi)加的山墻上，將會(huì)單獨(dú)進(jìn)行保溫、節(jié)能改造。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，居民樓北側(cè)山墻的作業(yè)梯上，三五個(gè)工人正在給3層的墻面抹灰。在還沒(méi)涂砂漿的下面半層墻體中，縱橫交錯(cuò)的鋼筋形成的密密麻麻的網(wǎng)格，牢牢地罩住了整個(gè)墻面。

施工完成后，這層“鋼筋鐵骨”將被牢牢鎖進(jìn)墻面里，等到抹灰結(jié)束后，外保溫等工序方能施工。據(jù)設(shè)計(jì)師說(shuō)，這4面山墻將重新做防水，以解決靠外墻居民家下雨時(shí)滲水的問(wèn)題。

用積木蓋房 讓老樓再度“長(zhǎng)個(gè)兒”

“大家最關(guān)注的，是怎么把面積加出來(lái)。”前兩個(gè)星期，李文峰沒(méi)少跟著工作組去新源里西11號(hào)樓和農(nóng)光里17號(hào)樓走家串戶，他發(fā)現(xiàn)，老百姓對(duì)怎么能把房子“接出來(lái)一截”，最感興趣。

“這個(gè)實(shí)際挺簡(jiǎn)單，就和孩子拼玩具一個(gè)道理。”半蹲在地上，李文峰拿起幾張紙疊成紙板，直接比劃起來(lái)。幾個(gè)正在輪休的工人師傅見(jiàn)狀，也走過(guò)來(lái)和記者一起看個(gè)究竟。

在南北兩側(cè)淺溝已經(jīng)施工完成后，就進(jìn)入了“拼插”階段。施工單位會(huì)按照老房子事先量好的尺寸，量身定制預(yù)制構(gòu)件。在這些預(yù)制構(gòu)件上，已經(jīng)做好了保溫層、門、窗口，也留好了相互拼接咬合的榫頭。

到時(shí)候，施工人員根據(jù)老房子開(kāi)間的寬度，將預(yù)制構(gòu)件的四面墻鉤在一起，其中一面要粘在老墻外側(cè)，然后在預(yù)制墻面勾縫中填上水泥，一間房的“拼插”就完成了。

等到第一層都做好以后，再鋪裝上天花板、也就是再上面一層樓的地板，再在第二層的位置，重復(fù)上一次的施工……一直到第5層施工結(jié)束。

雖然聽(tīng)起來(lái)像一塊塊大型的玩具積木，但這些預(yù)制構(gòu)件都來(lái)自工業(yè)化生產(chǎn)的流水線，堅(jiān)固度足可以抵抗烈度為8度的地震。這些享受到最新建造技術(shù)的老房子，將通過(guò)這些“積木塊”，為老樓居民們?cè)黾泳幼∶娣e。

至于增加面積的多少，則要看每棟樓的具體情況。在現(xiàn)場(chǎng)，市住建委副主任、北京市老舊小區(qū)綜合整治工作新聞發(fā)言人張農(nóng)科對(duì)記者說(shuō)，全市老舊小區(qū)改造中，凡是要進(jìn)行抗震節(jié)能加固的1980年以前建成的住宅，都會(huì)考慮是否能夠給業(yè)主增加面積，但最終要取決于這棟樓四周還有沒(méi)有富余的地方。

“以新源里西11號(hào)樓為例，綜合改造后已經(jīng)接近規(guī)劃紅線，可以說(shuō)是最大限度地給每戶人家增加面積了。”李文峰說(shuō)，“具體能不能補(bǔ)面積、補(bǔ)多少，是由老房原本的結(jié)構(gòu)、承重決定的。”

具體到新源里西11號(hào)樓，這棟樓整整60套房子，一共只有兩種戶型。一種是南北通透的兩室一廳，主臥在南，客臥、衛(wèi)生間、廚房分列在北，客廳居中；另外一種是全朝南的兩居，大門正朝樓梯，里面正對(duì)廚房、衛(wèi)生間，兩個(gè)臥室分列東西兩側(cè)。

以南北通透的兩居為例，南面多往外延伸了1.5米，而北側(cè)多擴(kuò)出去1.35米。

怎么南北向擴(kuò)得不一樣，而且北面的數(shù)字還有零有整？原來(lái)，設(shè)計(jì)師們用電腦模擬了一天24小時(shí)的光照情況，發(fā)現(xiàn)如果南面加太多面積，就會(huì)影響主臥室的采光，使它變成“陰陽(yáng)臉”。“后半截全是暗的，也不暖和。最后定了1.5米。”而北側(cè)主要考慮到現(xiàn)有廚房衛(wèi)生間的面積太小，再加上道路紅線允許，就擴(kuò)出去1.35米。

入戶量身 設(shè)計(jì)方案業(yè)主可“多選一”

走進(jìn)新源里西11號(hào)樓3單元2樓的一戶人家，記者看到，進(jìn)門北側(cè)是一個(gè)只有1米寬的廚房，只能做單面櫥柜，再加上一些食品，廚房用品，整個(gè)灶臺(tái)前，只能空余出一個(gè)人炒菜的位置，其他人想搭把手都沒(méi)地兒。衛(wèi)生間也是一個(gè)窄小的長(zhǎng)條。走進(jìn)去依次是儲(chǔ)物柜、洗手池和馬桶。為了省地兒，很多人家將淋浴噴頭直接裝在了馬桶的正上方，洗澡的落腳處只是一塊60厘米見(jiàn)方的面積。

“改造后，衛(wèi)生間和廚房所增加的面積緊挨著，構(gòu)成了一個(gè)開(kāi)間?？梢越o廚房做一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，也可以增加衛(wèi)生間的面積，或者是給廚房、衛(wèi)生間各增加一些面積。”設(shè)計(jì)師李文峰說(shuō)，“理論上這3種方案都可行，業(yè)主可以自己選擇新面積的用途。”

記者現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)別墅設(shè)計(jì)圖發(fā)現(xiàn)，如果業(yè)主選擇將廚房的窗戶打掉，給整個(gè)廚房加上一個(gè)大陽(yáng)臺(tái)，就能增加廚房?jī)?nèi)的儲(chǔ)物功能。而且因?yàn)樾略蠢镂?1號(hào)樓所有戶型中廚房基本都在北側(cè)，放菜、放肉都不容易壞。但是，衛(wèi)生間就從原本的明衛(wèi)變成了“半暗衛(wèi)”，打開(kāi)衛(wèi)生間的門，直對(duì)著的是廚房陽(yáng)臺(tái)。

“如果想加大衛(wèi)生間，可以從現(xiàn)在衛(wèi)生間窗戶的地方開(kāi)一道門出去，這樣不僅洗澡的地方寬敞了，還能實(shí)現(xiàn)干濕分離。”在戶型平面圖上，設(shè)計(jì)師用馬克筆輕輕畫出了兩道，“不過(guò)，這樣衛(wèi)生間就成了L形，有利有弊。一旦利用不好，容易浪費(fèi)面積。”

而第三種，就是將增加的面積一分為二，分別補(bǔ)貼給廚房和衛(wèi)生間。衛(wèi)生間多了一個(gè)淋浴室的大小，廚房增加了一個(gè)小陽(yáng)臺(tái)。這種相對(duì)中庸的選擇，優(yōu)點(diǎn)是每個(gè)功能區(qū)都增加了面積，但缺點(diǎn)是各自增加得都不太多，而且需要開(kāi)兩扇門。

“老房子的格局比較固定，如今南北向的擴(kuò)寬，會(huì)讓戶型變得更長(zhǎng)。我們現(xiàn)在就把選擇方案都告訴業(yè)主，如果業(yè)主想借機(jī)會(huì)給房子改變一下，可以提前考慮增加面積的使用方法。”說(shuō)著，李文峰將筆重新插進(jìn)了筆帽里。

如果被改造小區(qū)確定要增加面積，都會(huì)由設(shè)計(jì)師出具多套方案，讓業(yè)主自己挑選。這將成為本市老舊小區(qū)改造時(shí)通行的一個(gè)方法。

老房“戴帽子” 頂樓住戶告別“雨漏晴熱”

為了保證安全，記者沒(méi)有被允許走上即將改造的屋頂。但爬上周圍高樓張望，新源里西11號(hào)樓目前的屋頂坑坑洼洼，一片灰黑臟亂。

和很多老舊小區(qū)一樣，新源里西11號(hào)樓的屋頂是按照農(nóng)村別墅設(shè)計(jì)圖“三氈四油”工藝做的防水。這項(xiàng)幾十年前廣泛應(yīng)用的工藝雖然會(huì)讓剛完工的屋頂看上去很美，但整個(gè)像張“吸熱毯”，頂樓住戶到了夏天，天天都像在蒸桑拿。

“這頂上修也修過(guò)，補(bǔ)也補(bǔ)過(guò)，漏水了補(bǔ)得了，但夏天熱可沒(méi)法解決。”4單元的頂層住戶告訴記者，“三伏天的時(shí)候我們量過(guò)，太陽(yáng)不曬的時(shí)候，我家得比一樓高6攝氏度，要是下午暴曬的時(shí)候，就是一蒸籠！”

“平改坡”工程，就是將平頂?shù)姆孔痈脑斐善马?，俗稱給房子“戴帽子”。從2004年起，給老樓平改坡的工程，正式進(jìn)入城市環(huán)境建設(shè)規(guī)劃，使得很多老樓的頂層居民告別了多年漏水、悶熱的日子。

2008年奧運(yùn)會(huì)前，列入奧運(yùn)規(guī)劃的117條城市主要街道上，完成了千余棟房屋的平改坡工程。如今，這項(xiàng)工程將繼續(xù)在老舊小區(qū)綜合整治中展開(kāi)，而這次的改造將更進(jìn)一步。

以前改造時(shí)，由于老房子安全承載性能有限，在施工中會(huì)盡量少用老式的陶瓦、水泥瓦，以減輕房子的負(fù)荷?，F(xiàn)在，由于老樓“平改坡”和抗震節(jié)能加固一起進(jìn)行，新增加的坡屋頂無(wú)須考慮負(fù)荷，可以使用更加堅(jiān)固耐用的材料和施工工藝。初步測(cè)算，能給房子增加至少30年的使用壽命。

“我們會(huì)先在屋頂上豎起鋼架，用來(lái)支撐平改坡。”李文峰拿過(guò)記者的筆記本，一步步畫起了示意圖。

李文峰先畫下了幾條高低不一的豎道道，“這是鋼架”。隨后，牽拉整體樓棟的鋼索，將從這些“豎道道”中穿過(guò)，一些避雷設(shè)備和排水管道，也會(huì)預(yù)先埋入鋼架構(gòu)成的空間中。

搭好架子，施工人員再將坡屋頂蓋上。如果坡屋頂上還要放太陽(yáng)能裝置，屋頂坡面的斜度會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格測(cè)量和控制。

房子設(shè)計(jì)圖顯示，建成后的房子會(huì)有個(gè)漂亮的灰色坡屋頂，看上去很像四合院中老房子的屋檐。設(shè)計(jì)師說(shuō)，老房改造的外觀設(shè)計(jì)都將與民居的風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，造型盡量簡(jiǎn)單、明快，不會(huì)采用宮殿屋頂造型的“大帽子”。

清理“臟腑” 新管道能再用幾十年

綜合整治中，怎么改管線成了老舊小區(qū)居民關(guān)注的第二件大事兒。

“老人住老房，樓層高了爬不上去，都想住一樓；可一樓最煩人的一件事兒就是下水道老堵，一個(gè)禮拜得通兩三回，忒折騰人。”一提起經(jīng)常反味兒的下水道，住在2單元的一位大爺就直嘆氣。

在別墅設(shè)計(jì)圖中顯示在老舊小區(qū)綜合整治中，老房子的水、電、氣、熱管線如果陳舊了、甚至如果有破裂危險(xiǎn)，可以由主管部門給予更換。和之前的粉刷、加外保溫、平改坡等外在工程不同，這項(xiàng)工作需要入戶，進(jìn)到每家的廚房、衛(wèi)生間中，把舊管子拆了安裝新的。這項(xiàng)工程，如同給陳舊多年的老房子徹底換上一副新的“臟腑”。

更引人注意的是，此次綜合整治的小區(qū)要進(jìn)行一戶一表的熱計(jì)量改造。這項(xiàng)工程雖然本身不起眼，但很多家庭都會(huì)因此降低供暖費(fèi)。“在暖氣上安裝一個(gè)手表大小的計(jì)熱器，以后冬天就是燒多少，交多少；現(xiàn)在的供暖費(fèi)是封頂價(jià)，如果是市政集中供暖的家庭，在做了外保溫之后，供暖費(fèi)應(yīng)該只會(huì)降低，不會(huì)增加。”市重大辦相關(guān)工作人員說(shuō)。

而新源里西11號(hào)樓的管道是否改造，怎么改造，還在征求業(yè)主意見(jiàn)的過(guò)程中。

“為了保證質(zhì)量，最好還是都改了，但是，更改以后，業(yè)主可能還要移動(dòng)管道，或者移空調(diào)主機(jī)。”李文峰說(shuō)。

拿最簡(jiǎn)單的空調(diào)室外機(jī)改造為例，改造后的空調(diào)掛機(jī)有了固定的居所，外墻美觀了，排水也會(huì)更順暢。但由于接出來(lái)一截面積，空調(diào)的位置就從原本的靠窗，變成了靠中間。有些空調(diào)室內(nèi)機(jī)的管道不夠長(zhǎng)，可能就要重新打孔、移機(jī)或者接管道。新增加面積的空間內(nèi)如果需要用電，還需要接個(gè)電源。同樣，廚房、衛(wèi)生間的面積增加后，業(yè)主想挪灶臺(tái)、洗手池等連接管道的設(shè)備，也需要再次移動(dòng)管道。

扮美外觀 告別千篇一律“火柴盒”

如今，透過(guò)綠色安全網(wǎng)，還能看到11號(hào)樓的陽(yáng)臺(tái)下，有著當(dāng)年流行施工砌就的石質(zhì)菱形回紋，這種紋路在上世紀(jì)60年代左右建成的房屋中經(jīng)常能見(jiàn)到，到了80年代左右，就消失了。

“當(dāng)年有這種花紋就不錯(cuò)了，到了80年代前后，由于當(dāng)時(shí)住宅只須滿足最基本的功能需要，造成了很多形式單一、顏色呆板，與古都風(fēng)貌很不協(xié)調(diào)的民宅。”在南禮士路的辦公區(qū)內(nèi)，市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人指著圖樣說(shuō)。

在這次改造中，讓“火柴盒”變形、變色也成了整治內(nèi)容之一。記者在新源里西的最新一版效果圖上看到，磚紅和灰這兩種頻繁出現(xiàn)在城市建筑中的顏色，實(shí)現(xiàn)了融合。

“為了和附近的建筑相呼應(yīng)，屋頂上用了偏灰的城市色調(diào)，墻體上按照修舊如舊的原則保留了一部分紅磚色，底部的灰色是為了在視覺(jué)上產(chǎn)生呼應(yīng)，白色的窗框、樓梯外側(cè)的白色立柱是為了提亮整體色調(diào)。”設(shè)計(jì)師說(shuō)。

紅磚樓曾經(jīng)是北京的特色，當(dāng)年算是小洋樓，遠(yuǎn)處一看就特顯眼。但幾十年前的住宅設(shè)計(jì)得太單一，同一種戶型、結(jié)構(gòu)在城市中被簡(jiǎn)單復(fù)制，產(chǎn)生了很多“火柴盒”。經(jīng)過(guò)一番裝飾，這一個(gè)個(gè)“火柴盒”在不久的將來(lái)會(huì)變得漂亮。

“今年全市有1500萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)要進(jìn)行綜合整治，很多都處于重要大街附近。為了保證新改造的小區(qū)不再出現(xiàn)成片的"火柴盒"，我們已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行重要大街兩側(cè)老舊小區(qū)建筑外立面設(shè)計(jì)方案的制定工作，這些住宅要能與周圍的建筑相呼應(yīng)，不會(huì)特立獨(dú)行。”市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

安防娛樂(lè) 小區(qū)將添新“家具”

當(dāng)樓體施工告一段落，小區(qū)綜合整治將進(jìn)入“添彩”的環(huán)節(jié)，小區(qū)中還將增加不少“家具”。

其中包括，更新、補(bǔ)建信報(bào)箱；進(jìn)行技防設(shè)施安裝；公廁維修，公共照明設(shè)施維護(hù)，垃圾桶、垃圾站等環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備添置，排除消防隱患; 增設(shè)門衛(wèi)室、社區(qū)防護(hù)欄，并增設(shè)監(jiān)控房和視頻監(jiān)控設(shè)施；整修或者擴(kuò)寬道路；整修樹(shù)木；修補(bǔ)、更換井蓋；鋪設(shè)方磚等。

更新、補(bǔ)建的信報(bào)箱，能夠代替現(xiàn)在一些報(bào)紙、雜志贈(zèng)送的報(bào)箱，小區(qū)的樓道內(nèi)會(huì)變得更為整潔。

安裝技防設(shè)施、增設(shè)監(jiān)控房和視頻監(jiān)控設(shè)施，給老舊小區(qū)住戶多上了一道安全鎖。新增加的護(hù)欄也能起到安全作用讓任何人遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去都會(huì)發(fā)現(xiàn)，別看是老舊小區(qū)，這兒的安防設(shè)施和其他新建商品房小區(qū)一樣好。

垃圾桶和垃圾站的增設(shè)，會(huì)讓小區(qū)里更清潔，密閉式垃圾站的設(shè)計(jì)，也不會(huì)讓夏天的樓道中，再躥出一股爛西瓜皮味兒。

公廁維修好了以后，老人要在小區(qū)里遛彎兒，不用著急趕回家上衛(wèi)兩層別墅圖生間。在路上的行人，也能就近沾個(gè)光。

另外，一些小區(qū)還將安裝文化宣傳欄和社區(qū)健身器材，建設(shè)業(yè)委會(huì)辦公用房和物業(yè)管理用房等，建設(shè)便民菜站、小超市等便民服務(wù)設(shè)施。鍛煉、讀報(bào)、買菜、買鹽，都是走路兩三分鐘后就能實(shí)現(xiàn)的事兒。

“我們要做的，就是一次性把近幾年要改造的項(xiàng)目都做了。有些老舊小區(qū)此前已經(jīng)進(jìn)行過(guò)部分項(xiàng)目的試點(diǎn)，所以會(huì)按不同的情況改造。”市住建委副主任張農(nóng)科說(shuō)。

綠地還建 把美好環(huán)境還給居民

老北京人都愛(ài)花花草草，一棵核桃，幾株垂柳，裝點(diǎn)著方寸之間的小院兒，也給窗外帶來(lái)了更多生氣。“這兒早年間有過(guò)月季，開(kāi)得可盛了。”劉奶奶指著樓前的一片黃土說(shuō)。

幾十年的歲月，老樓里不斷添丁增人。房子不夠住時(shí)，違建就會(huì)占了綠化的地兒。讓原本規(guī)整漂亮的小區(qū)花園一步步被人煙蠶食。

“綠化部門正在針對(duì)老舊小區(qū)的綠化恢復(fù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體原則是違建拆除后要恢復(fù)綠地，一些不用移動(dòng)的植株，可以不挪動(dòng)。但有些老舊小區(qū)擴(kuò)建后會(huì)傷及樹(shù)木，我們會(huì)在施工前把樹(shù)木移栽走，等到施工完畢后，再補(bǔ)種花木。”設(shè)計(jì)師說(shuō)。

在3單元一戶人家陽(yáng)臺(tái)外側(cè)，有兩棵已經(jīng)長(zhǎng)到4層樓高的柿子樹(shù)。根據(jù)規(guī)劃，大樹(shù)處在樓房改造的施工范圍內(nèi)。

“我們已經(jīng)做好了方案，施工槽先往大樹(shù)的反方向開(kāi)挖，等過(guò)一陣天再暖和點(diǎn)兒，就請(qǐng)專門的綠化人員給兩棵樹(shù)做移栽，給它們找到更好的去處。”工作人員解釋道。

由于已經(jīng)接近規(guī)劃紅線，又沒(méi)有地下空間，新源里西11號(hào)樓暫時(shí)沒(méi)有考慮增設(shè)停車位的問(wèn)題。但記者從主管部門獲悉，由園林局、市交通委牽頭，正在制定小區(qū)改造綠化停車、園藝美化及道路改造等管理辦法。

按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，如果增加綠化停車位，地磚就都要改成草皮磚；在磚塊鏤空的地方種上綠草；停車區(qū)域內(nèi)還要栽種大樹(shù)；如果要增設(shè)立體停車位，還將配置專門的停車員進(jìn)行管理。

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