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世界多國或地區(qū)的房產(chǎn)稅制改革對中國房產(chǎn)稅有很多啟示：

1）房產(chǎn)稅制改革需要獲得納稅人支持。一方面，納稅人是房產(chǎn)稅的有效監(jiān)督人，另一方面，這直接影響到房產(chǎn)稅的實施效率。

2）堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的改革方向。寬稅基：對大多數(shù)房地產(chǎn)擁有者征稅，僅對公共、宗教、慈善機(jī)構(gòu)等少數(shù)免稅；少稅種：即有關(guān)房地產(chǎn)的稅種較少，大多數(shù)只開征了財產(chǎn)稅、所得稅、轉(zhuǎn)讓稅等幾個稅種；低稅率：為了避免居民負(fù)擔(dān)過重，影響房產(chǎn)稅的實施，一般把房產(chǎn)稅的稅率設(shè)置較低。

3）建立有效的房產(chǎn)稅收管理體系。這是成功實施房產(chǎn)稅制改革的先決條件，主要包括房地產(chǎn)登記管理制度和房地產(chǎn)評估制度。

4）正確處理房產(chǎn)稅和地方財政收入支出的關(guān)系。稅制方案改革一般都會伴隨著地方財政的變化。盡管德國、美國等由于稅基寬、效率高，即使稅率低，但也能夠為地方政府提供充足穩(wěn)定的收入來源。

美國

美國房產(chǎn)稅政策

美國是西方國家中房產(chǎn)稅制最完善的國家，對土地和房屋直接征收房產(chǎn)稅，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%~100%不等）。征稅對象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，稅法由各州制定，各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大約在1%~3%之間。主要是對自住房屋給子減免稅，通過減少稅基或低估財產(chǎn)價值來實現(xiàn)。

即使美國房產(chǎn)稅制度很完善，也曾被列為“最不受歡迎”的稅收，還屢次出現(xiàn)“抗稅”事件。再加上納稅人“用腳投票”問題的存在。為此，現(xiàn)在美國很多州都立法限制房產(chǎn)稅的稅率、增長幅度和限制地方政府財政支出。為了保證房產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定性，美國將大部分財政收入用于提供能夠提高土地價值的公共物品上。美國的房產(chǎn)稅起源于殖民時期，最早可以追溯到1671年的新澤西州。1796年到內(nèi)戰(zhàn)期間各地的物業(yè)稅政策逐漸統(tǒng)一，按統(tǒng)一稅率征收。

以房產(chǎn)稅為主的財產(chǎn)稅曾多次成為社會改革的主要目標(biāo)。1929至1933年美國經(jīng)濟(jì)大蕭條時期和20世紀(jì)70年代先后形成兩次大規(guī)?？苟愶L(fēng)潮。1978年通過的加州憲法第13條修正案規(guī)定,加州房地產(chǎn)稅的征收不應(yīng)超過房產(chǎn)評估價值的1%，同時此法案限制了加州政府房地產(chǎn)稅率每年上漲的幅度，房地產(chǎn)稅率的增加限于加州消費(fèi)者物價指數(shù)或2%，以較低者為準(zhǔn)。

加州的該提案對其他各州的房產(chǎn)稅政策帶來了重大影響。因而上世紀(jì)90年代以來，美國各州政府所征收的房地產(chǎn)稅大為減少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地產(chǎn)稅，其稅率要受到州政府和州法律的管制。

目前美國50個州都征收房產(chǎn)稅，美國房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一部分，屬于地方性稅種，主要目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，征稅主體是縣政府、市政府和學(xué)區(qū)，是地方政府的重要收入來源。

美國實行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，房產(chǎn)稅一般由州以下地方政府征收。稅基方面，定期評估房屋市場公允價值，并按照評估值的一定比例作為稅基，地方政府會根據(jù)房屋的所在地、房屋類型等設(shè)定不同比例，從而實現(xiàn)政策引導(dǎo)。稅率方面，州政府立法設(shè)定最高稅率，地方政府自行設(shè)定具體稅率。在稅收減免方面，地方政府基本對自用住宅提供不同形式的減免，實現(xiàn)累進(jìn)稅率，照顧低收入等特殊人群基本住房需求。如在總應(yīng)納稅額基礎(chǔ)上進(jìn)行固定金額稅基減免、在應(yīng)納稅額超出家庭所得一定比例時，給予所得稅抵扣或返還。

大致來說，房產(chǎn)稅的年稅率中值為房屋價值的1%，在美國的50個州以及首都哥倫比亞特區(qū)中，密蘇里州的房屋稅為1%，排名第26；房屋稅最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新澤西州，為2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是說，一棟100萬美元的房屋，在夏威夷每年只要繳2800美元的稅，在新澤西卻要繳23800美元。

華府地區(qū)，房屋稅率最低的是哥倫比亞特區(qū)，2015年的稅率為0.85%，其次是馬里蘭州蒙哥馬利縣（Montgomery County），稅率為0.934%，與哥倫比亞特區(qū)、蒙哥馬利縣一河之隔的弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣（Fairfax County）的稅率則為1.09%。

美國房產(chǎn)稅沿襲了英國財產(chǎn)稅的制度，財政分權(quán)、地方自治、私有財產(chǎn)保護(hù)和民主政治制度相輔相成。主要特點如下：

1）美國的房產(chǎn)稅經(jīng)過歷年改進(jìn)，已成為地方政府最主要的稅種及最重要的收入來源。如新澤西州的澤西市在2005年已是總收入的96%。同時，還是學(xué)區(qū)收入的主要來源。

2）以房地產(chǎn)價值為計稅依據(jù)，且計稅價值的評估與房產(chǎn)稅收的征收管理是分開的。為保證房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀公正，核稅官員不屬于正式工作人員，只負(fù)責(zé)核稅，不負(fù)責(zé)征收與管理。

3）稅率根據(jù)預(yù)算和稅基變化情況不斷調(diào)整。總稅率是州政府的稅率及各級政府稅率的加總。州政府一般通過稅法確定某個值或范圍；地方政府根據(jù)當(dāng)年預(yù)算、應(yīng)納稅財產(chǎn)總價值、其他收入來源等確定。（地方政府具體步驟如下：首先,對當(dāng)?shù)刎敭a(chǎn)進(jìn)行估價，確定應(yīng)納稅財產(chǎn)價值，用V表示。其次，確定下一年財政年度總預(yù)算以及除房產(chǎn)稅外其他總收入，兩者之差用T表示。最后，地方政府稅率為V/T，總稅率=州稅率 縣、市稅率 其他機(jī)構(gòu)稅率。）

4）征管程序獨(dú)特、嚴(yán)密便捷。首先，核稅官員核定所管轄區(qū)房地產(chǎn)的計稅價值；其次，地方政府根據(jù)本地預(yù)算及計稅價值確定稅率，報州或縣政府同意后，令地方稅務(wù)局執(zhí)行；再次，稅征管員根據(jù)計稅價值和稅率得出應(yīng)納稅額，將每個人的稅單打印郵寄給納稅人，有些發(fā)給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代收房產(chǎn)稅；最后，納稅人根據(jù)稅單，開支票連同稅單寄給征稅機(jī)關(guān)，有些通過銀行等金融機(jī)構(gòu)代繳，只有極少數(shù)到征稅機(jī)關(guān)上門納稅。

4.2.2 地方政府主力稅種，家庭負(fù)擔(dān)小

房產(chǎn)稅是美國州一級地方政府的重要稅收來源，如加州房產(chǎn)稅占地方政府總收入的12%左右，紐約州房地產(chǎn)稅占地方政府總收入的16%左右，考慮到地方政府還有經(jīng)營性等收入，房產(chǎn)稅收入在稅收總收入中的比重更高，能達(dá)到30%以上。地方政府一般根據(jù)預(yù)算收入和總支出情況決定房產(chǎn)稅的總征收數(shù)額，再結(jié)合轄區(qū)房產(chǎn)評估的公允價值總額，在州政府允許的范圍內(nèi)確定稅率，因此房產(chǎn)稅在地方政府的財政收入中保持比較穩(wěn)定的占比。

美國房產(chǎn)稅對居民的稅收負(fù)擔(dān)并不大。一是稅率較低，平均在1.5%左右；二是通過設(shè)定免稅額度等方式，保障低收入和特殊人群居住需求；三是設(shè)定房產(chǎn)稅可抵減所得稅，即房產(chǎn)稅和住房貸款利息支出可以從個稅稅基中稅前扣除。

英國

英國房產(chǎn)稅政策

英國房產(chǎn)稅起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對象的稅種。現(xiàn)今英國住房財產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業(yè)開支。

地方政府主力稅種，抑制房價效果不顯著

盡管英國房產(chǎn)稅對于炒房者具有一定震懾作用，但總體上看對房地產(chǎn)市場影響有限，抑制房價上漲作用不明顯。加之英國房產(chǎn)稅是由居住者承擔(dān)的（任何居住者，包括租客租房子，需要承擔(dān)房產(chǎn)稅），因此房產(chǎn)稅對于房價的影響微乎其微。

香港

香港房產(chǎn)稅政策

香港的房地產(chǎn)稅分三類，差餉、地租和物業(yè)稅。香港的差餉自1845 年開始收取。1931 年，政府開始統(tǒng)一各區(qū)差餉，按稅額的17%進(jìn)行征收。2000年起，所有差餉稅收統(tǒng)一成為政府的一般收入。政府曾多次采取差餉豁免政策。物業(yè)稅起征于1940年，稅額是物業(yè)估定租值的5%，稅率是每一納稅年度調(diào)整一次。

改善市場、調(diào)節(jié)收入作用不大

香港房產(chǎn)稅由殖民地時期相關(guān)稅費(fèi)演化而來，征收目的在于增加財政收入。香港房產(chǎn)稅具有寬稅基，低稅率的特征，各類減免相對較少，整體稅率也并不高，對房地產(chǎn)市場影響并不大。就收入分配來說，實行比例稅率，對收入分配調(diào)節(jié)意義不大。

臺灣

臺灣房地產(chǎn)稅政策

臺灣的房產(chǎn)稅是一個體系，包括土地稅、房屋稅和契稅等，其中房屋稅和中國改革的房產(chǎn)稅相似。房屋稅的標(biāo)準(zhǔn)基于房屋的現(xiàn)值，根據(jù)房屋的用途征收不同的稅率。臺灣的土地稅制度主要是基于孫中山先生的“平均地權(quán)”與“漲價歸公”的思想主張。現(xiàn)已形成一套成熟和完善的稅制。臺灣的房產(chǎn)稅有以下幾個特點：

1）房地分開，體系完整。土地的取得、持有和轉(zhuǎn)讓三個階段都分別規(guī)定了不同稅種；

2）以規(guī)定地價為標(biāo)準(zhǔn)。創(chuàng)立了一套以公告地價和公告土地現(xiàn)值為征稅標(biāo)準(zhǔn)的土地稅收制度，使計稅依據(jù)更加客觀、標(biāo)準(zhǔn)，并簡化征稅手續(xù)；

3）以地價稅為中心。臺灣的土地稅稅收總額約為房產(chǎn)稅的三倍左右；

4）政策功能凸顯。主要在于資源配置，抑制投機(jī)，還承擔(dān)著“平均地權(quán)”的重要使命。

穩(wěn)定的財稅來源

臺灣的土地稅和房屋稅是財政收入的穩(wěn)定財源。其中房屋稅占總稅收比例穩(wěn)定在4%左右，土地稅占總稅收比例在90年代初達(dá)到峰值20%，此后逐年下降，從2000年開始穩(wěn)定在9%左右。因此臺灣的房產(chǎn)稅形成穩(wěn)定的財稅來源，能貢獻(xiàn)總稅收超13%的比例。

韓國

韓國房產(chǎn)稅政策

韓國的房產(chǎn)稅主要分為房屋財產(chǎn)稅、土地綜合稅和綜合房地產(chǎn)稅。韓國財產(chǎn)稅從1950年開始征收，對土地和房屋實行單一稅率。在1990年之前，韓國對土地和房屋實行單一稅率，稅賦較輕，1990年物業(yè)稅改革，打擊囤地，一定程度上增加了土地的供給，改革后房價并沒有立刻出現(xiàn)下降，而是維持一段時間后的高速增長后才出現(xiàn)增速的一定回調(diào)。2005年推出綜合房地產(chǎn)稅后，韓國房價出現(xiàn)小幅短暫下降，但之后又加速上漲。長期來看，單單一個房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場并不能產(chǎn)生趨勢性的影響，長期趨勢是供求關(guān)系等一系列因素作用的結(jié)果。

4.6.2 并非抑制泡沫、打擊土地囤積的長效機(jī)制

韓國房地產(chǎn)稅主要目的在于打擊房地產(chǎn)投機(jī)，尤其是土地投機(jī)和囤積，提高有限土地的利用效率。短期來看，稅收對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，但不改變房地產(chǎn)的價格走勢，長期來看，沒能起到抑制泡沫，打擊土地囤積的效果，土地集中度變大。因綜合不動產(chǎn)稅是對擁有高檔住宅的富人征收的稅種，可以起到一定的調(diào)節(jié)收入分配的作用。

日本

日本房產(chǎn)稅政策

日本房產(chǎn)稅主要分為固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅，兩者都是分別對土地及土地上的房屋進(jìn)行征收。征收的計稅依據(jù)為土地和房屋的市價，通常每3年評估一次，沒有特殊情況不會修改。

地方政府重要財源，改善市場作用小

日本的房產(chǎn)稅作為地方稅種，大約占地方稅收的40%，是地方政府重要財政收入來源；但對房價的調(diào)控作用不顯著。1988年，對于持有期在兩年以內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓征收最高96%的稅金、1989 年制定《土地基本法》，但地價飆升一直持續(xù)到1991年。而1991年《綜合土地政策推進(jìn)要綱》提出加強(qiáng)土地稅收和加強(qiáng)對土地的合理評估，核心是增加土地稅負(fù)來抑制土地價格，也僅是刺破泡沫的一個因素。在日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，地價持續(xù)下滑，1997年日本出臺《新綜合土地政策推進(jìn)綱要》，從“抑制地價”轉(zhuǎn)向“從擁有轉(zhuǎn)向利用”，也實施了一些減稅措施，如擴(kuò)大貸款利息的個稅可抵扣金額、凍結(jié)地價稅等，但日本地價并未改變持續(xù)下滑的態(tài)勢。

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責(zé)任編輯：王曉易_NE0011