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風，起于青萍之末，中國樓市走到今天，風向陡轉(zhuǎn)之后，很多人的思維模式仍未改變。

大家仍習慣于去看大城市、大熱點和大事件，諸如樓市崩盤、房價腰斬、限購升級等等。實際上，大開大闔的中國樓市已過了熱點高發(fā)階段，目前，更多有價值的信息反而來源于大家不注重的細微之處。

8月初，張家口的宣化區(qū)突然發(fā)布了一則調(diào)控政策，二手房交易稅費上調(diào)20%，公告如下：

為貫徹黨中央、國務院加強房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，落實“房住不炒”精神，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，現(xiàn)將存量住房交易個人所得稅政策公告如下：

個人轉(zhuǎn)讓存量住房按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，以取得所得的個人為納稅人，已轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，適用百分之二十的比例稅率。

個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

這個調(diào)控政策到底是怎么回事?舉個實際的例子說明，比如說張三2015年在宣化區(qū)花50萬購買了一套住宅，2016年70萬賣出，之前的稅率核定標準是普通住宅按評估價的1%，該房的評估價為60萬元，則個人所得稅只需繳納6000元。

新政之后，假定李四2016年70萬接手了這套房子，2018年房子上漲到90萬，李四要出手賣掉，則目前需繳納的所得稅為（90-70）×20%=4萬元。

同樣是上漲20萬元，李四比張三足足多繳了32000元的稅費！這在平均工資不過三千元的宣化可絕對不是一個小數(shù)字，對二手房交易影響巨大。

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這個新聞出來大家都沒有關注，沒關注的原因很正常，張家口不過是個經(jīng)濟不發(fā)達的三四線城市，宣化又只是張家口的一個區(qū)，大家時間和精力有限，誰有興趣關注這么一個彈丸之地發(fā)生的這么一件小事?

然而，往深里再多想兩層，卻會發(fā)現(xiàn)小事不小，這個事情很值得推敲。

首先，張家口的經(jīng)濟很弱，在以窮著稱的河北省的十一個地級市里排名第九。

然而，這么一個經(jīng)濟實力弱爆的城市，卻有一個不普通的稱號，環(huán)京。

說起環(huán)京，可能很多人先想到的是北三縣和南三縣，其實張家口也是實力環(huán)京。

張家口的懷來、逐鹿、赤城都是環(huán)京區(qū)域，只不過因為環(huán)的是延慶、懷柔、門頭溝這些遠郊區(qū)，所以炒作價值不大。

除了臨著昌平的懷來和有高鐵概念的下花園炒作比較嚴重外，其他區(qū)域都不溫不火。

再來說宣化，張家口的老城區(qū)很小，傳統(tǒng)只有橋東和橋西兩個主城區(qū)，后來增設了一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，宣化本來是張家口的一個縣，因為離主城區(qū)很近，2016年才撤縣設區(qū)，成立了新的宣化區(qū)。

在這一波大漲中，借著環(huán)京的概念，橋東橋西區(qū)的房價漲到了一萬三四，宣化也漲到了八九千。

2017年，張家口迫于壓力也實行了限購，但限購區(qū)域僅限于橋東、橋西和經(jīng)開區(qū)，宣化區(qū)不限購，下轄各縣的限購也僅限于房價上漲迅速的懷來和崇禮。

這說明，既不在張家口主城區(qū)，又沒有環(huán)京概念的宣化，樓市熱度并不高，無人關注，也沒有限購的價值。

然而，吊詭的是，在三四線房價上漲最快的2017年和2018年上半年都沒有調(diào)控的宣化，在三四線樓市虛火已過，準備掉頭向下的時候，突然出臺了調(diào)控政策。

很明顯，這個調(diào)控不是為了控房價上漲，而是為了控房價下跌，用高額的交易稅費來盡可能鎖定二手房交易。

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在熱點城市，二手房交易稅費增加是很容易轉(zhuǎn)嫁給購房者的，但在宣化這樣的小地方，又到了樓市的拐點，是無法轉(zhuǎn)嫁出去的，最后一定是被賣家承擔。

憑空少了好幾萬的利潤，小城市的賣家是很難接受的，如果不是急用錢，很大可能就是暫時不賣，等等再說。

小地方的家庭絕大部分都有不止一套房產(chǎn)，即使無人拋盤，自住需求也早已滿足。沒有投資的動力，房價再居高不下，買房客也會變得稀少。買賣雙方需求同時下跌，樓市流動性就會降到最低。

市場流動性下降，二手房交易被基本鎖死，沒有了交易，價格自然也被鎖住，營造了一個房價穩(wěn)定的假象。

有交易也不怕，一交易就是高額的稅費，肥的自然是地方財政。

所以，這一招，要么鎖定房價不跌，要么提高財政收入，無論怎么做，都對地方政府有利，政策制定者真是掌握了中國政治智慧的精髓。

這個新聞和七月上旬河間限售五年的新聞聯(lián)系在一起看，就會更加耐人尋味。

都是六線小縣城，甚至只是一個區(qū)，可以把政策的負面影響降至最低；

都沒有任何知名度，不會引發(fā)大眾關注；

都離北京不太遠，但又不算真正的環(huán)京，更便于中央調(diào)控意圖的貫徹與執(zhí)行；

限售和增稅，手法雖然不同，但共同目的都是鎖定房價防止下跌。

在《驚爆，驢肉火燒被限售五年！》一文中，我曾推測，河間限售更像是一場壓力測試，在一個房價不高，土拍不火，人數(shù)不多，經(jīng)濟偏弱的五六線縣城，測試在去土地化財政和商品房流通接近停滯之后，對經(jīng)濟的整體影響究竟有多大。

需要指出的是，這種調(diào)控是一種逆向調(diào)控，不是大家習慣性思維認定的降房價，而是為了穩(wěn)房價，穩(wěn)住有下跌預期的城市房價。

從河間到宣化，雖然調(diào)控手法不同，但目的是一致的，不出意料，下一步加入這一調(diào)控陣營的小城市和小縣城會越來越多，大家只需多關注非頭條的樓市新聞即可。

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目前，房價面臨下行壓力最大的三四線小城市和五六線小縣城，它們靠著一波樓市大浪漲到了八九千甚至萬元以上的高位，而本地經(jīng)濟大環(huán)境毫無改善，本地居民依然拿著兩三千元的工資，又沒有外地人前來接盤，說白了就是德不配位，根本撐不起這個價格。

然而，樓市一旦進入下跌通道，在這樣的小城市很可能就會引發(fā)踩踏性出貨，一發(fā)不可收拾。

小城市的地方債危機更嚴重，一旦樓市下行，很可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。限售，加大交易環(huán)節(jié)成本，是目前降低化解風險的最有效手段。

不出意料的話，加入限售的小城市會越來越多，二線城市也會逐漸加入進來，手段并不僅限于限售和加稅，調(diào)控的手段和智慧是無窮的。

前幾天蘇州發(fā)布了一個令人耳目一新的新政，貸款五年提前還款需處罰違約金。相信在不久的將來，我們還會看到花樣更多的調(diào)控手法。

在這一波樓市大潮的尾聲，密集調(diào)控仍在繼續(xù)，只是調(diào)控的目的和方向已經(jīng)完全改變，從控制房價上漲變成了控制房價下跌?？上Ш芏喑怨先罕娙匀汇裸露?，毫無察覺。

目前，樓市最大的危險不在一線，也不在二線，而在于廣大的三四線和縣城。這一波樓市大漲之后，負債累累的地方政府，不過是獲得了暫時的喘息，隨著人才和資金的繼續(xù)流出，下一步面臨的是更嚴峻的債務黑洞。

用盡一切手段讓房價不下跌，這才是三四線最后的表演。

最后，附上天涯論壇上關于縣城現(xiàn)狀的真實記錄：

四川東部某中等縣城實錄

甫亮

前幾天回家，與表弟一起吃飯，他是縣里一名普通公務員。

飯間，看他情緒很低落，一問才知道，他們已經(jīng)兩個月沒發(fā)工資了，原因是縣政府的帳戶已經(jīng)空空如也，目前，只發(fā)了教師的工資，因為以前教師因為工資的事罷過課，所以不敢拖欠。

其實，之前幾個月也拖欠過，還好當時賣了一塊地給廣東那邊一個開發(fā)商，賣了幾千萬，人家給的現(xiàn)金，這才發(fā)了工資。但這只是杯水車薪，這幾千萬發(fā)完之后，又開始拖欠了。

據(jù)他說，退休金、五保戶等等加起來所需要的錢，每個月要一億多，縣里根本拿不出錢來。目前，縣政府欠銀行幾百億，利息都還不起，銀行也不愿意再拿錢出來填無底洞。

前幾任縣官，為了GDP，無休止向銀行貸款，搞新區(qū)，搞工業(yè)園，目前的現(xiàn)狀是，新區(qū)高樓遍地，但空無一人；工業(yè)園到處是廠房，但卻雜草叢生，幾乎成了廢區(qū)。

GDP上去了，當官的升遷了，留下來一地雞毛和爛帳。現(xiàn)任縣長不愿意背鍋，幾次向市里面請辭，但都被拒絕，領導讓他想辦法，只要能穩(wěn)住大局，就是大功一件。

但市里也是債務纏身，不給他提供資金。于是，縣長只能絞盡腦汁，這才從外地引進了幾十家小鞋廠，但因為環(huán)保問題，遲遲無法落地。

縣里的五保戶也已經(jīng)很久沒有發(fā)錢了，為了穩(wěn)住局面，縣政府不僅不發(fā)工資，反而向底層公務員借錢，每人2000元，說是給他們算利息，但目前為止，只有很少的人拿錢出來。

為了找錢，縣里成立了一家公司，發(fā)了債券，政府開會，讓公務員都去買它的債券。表面上看，這家公司是政府背景，但政府卻不給擔保，根本沒什么人買。

以上就是我們縣城目前的現(xiàn)狀，據(jù)表弟說，隔壁兩個縣的情況也差不多，各種新區(qū)，各種工業(yè)園，都欠著上百億的債，也沒什么可以生錢的辦法，就這樣拖著，能拖一天是一天。

目前，該修的已經(jīng)修完，該建的也建得差不多了，很多建筑工人，廠弟廠妹失業(yè)。

前些年，我這個時候回家，基本看不到什么人，都在城里打工賺錢，但今年這個時候，各個村里卻多了很多中青年，這些人基本每天都在街上茶館里打麻將，無所事事，時不時到縣城里，自己買的房子里住幾天，然后又回農(nóng)村。

這些人是不會種地的，也沒什么技術，除了下苦力，他們基本沒有任何可以謀生的本錢。如果錢財耗盡，再加上各種貸款，他們真的有可能會鋌而走險。

前幾天，縣城發(fā)布了一條招聘信息，就是招聘一名酒店前臺 酒店保安。

基本工資都是2100元 提成 單休，包吃住，沒有社保，每天上12小時的班。

結(jié)果，到目前為止，吸引了160多個求職者來應聘，差不多1：80的比例。

這里不是廣東、浙江，這個工資沒人做，這里是中西部，不是所有中西部人都可以去廣東、浙江。在這里做很多很多事情都要講關系，包括獲得這份兩千多元的工作。

求職保安的，很多說自己沒有一技之長，要養(yǎng)家糊口。

求職前臺的，大多數(shù)長的都還算不錯，問她們?yōu)槭裁床蝗フ憬⒔K、廣東，說剛從那些地方回來，很多工廠倒閉了，以前隨便進的工廠，現(xiàn)在越來越難進。

縣城的就業(yè)機會很少，除了政府機關，事業(yè)單位外，大多數(shù)的居民想找一份兩千多元的工作，都很困難。

前幾天，我看大家都說拼多多賣假貨如何如何，消費降級如何如何，我覺得很可笑，這些人眼里只有大城市的白領，哪里知道，中國有多少人一個月拿著兩千多的工資，不買拼多多，難道去買星巴克?

這幾天，我一直在想，如何讓地方債務不崩盤，或許只有一個辦法，那就是無休止地在帳戶后面加“0”，除此之外，無解。但這種方法也能暫時拖住一段時間，等時間一過，無力回天，只能重新洗牌。全國人民都將為過去幾十年的無知和盲目背負上沉重的代價。

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