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眾所周知，二手房交易價格是買賣雙方?jīng)Q定的。有的人為了少繳稅，故意做低價格。有的人為了多貸款故意做高價格。此時就需要銀行來做評估。但有朋友發(fā)現(xiàn)銀行做出來的評估價比市場成交價要低很多。

為什么需要銀行做評估呢?成交價和評估價有什么不一樣?

1、評估價與成交價肯定不一致

成交價只是個別房屋的交易價格，而評估價是市場總體價格水平，因此二者不會一致，成交價圍繞市場價格上下波動，成交價格只是評估價格的參考。

2、銀行評估價并不一定等于成交價

當你申請房貸時，銀行會對標的物(抵押物)有一個評估價，再給一個抵押率(一般不超過80%，也就是所謂的2成首付)，但這個評估價理論上跟成交價沒什么關系。

銀行評定評估價通常有兩種方式，內(nèi)評和外評。內(nèi)評就是本行的內(nèi)評師(通過銀行組織的內(nèi)評師考試)根據(jù)掌握的市場情況，結合該區(qū)域樓盤成交價(比如二手房中介APP查詢)，制定評估價。而外評則是通過委托房地產(chǎn)評估機構，由有房屋評估資質(zhì)的評估師進行評估。最后結合內(nèi)評和外評，決定該房屋平均價格。

也就是說，評估價和成交價來源不同，不一定相同，可能差的挺遠。

3，銀行有可能是在防止“零首付”

小小金融提醒，如果房價漲幅過快，為了防范風險，銀行會壓低二手房的評估價格，評估價格越低，客戶貸款的額度也就越少，實際支付的首付款就越多，銀行越安全。

比如，某套二手房市場公允價為100萬，按正常操作，應該是首付20萬，貸款80萬，但買房雙方和中介欺騙銀行，將成交價定為125萬，這樣首付理論上是25萬，貸款100萬，但賣方實際收到的是125萬房款，那么事先約定將多于原成交價的25萬元返還給買方，這樣買方付了25萬首付，收回了25萬，相當于沒有拿首付，也就是零首付。

這種行為是銀行嚴厲打擊的，所以銀行會根據(jù)內(nèi)外評估價和成交價進行比對，如果相差太遠，會按照評估價核定房屋價格，再予以貸款，而不是你說成交價是多少就按照這個給你8成貸款。

4、評估價低才能覆蓋銀行費用支出

假設房子抵押給銀行，按照評估價從銀行抵押貸款，如果到期不還貸款，把房子甩給銀行，銀行需要拍賣房子，才能變現(xiàn)，各種環(huán)節(jié)都需要費用支出。因此，銀行評估價肯定要比市場成交價低，這樣拍賣所得才能高于貸款損失，才能彌補各項費用支出。

小小金融提醒，在出現(xiàn)評估價低于市場交易價的情況時，一般出現(xiàn)在當?shù)胤慨a(chǎn)價格普遍大漲，正在上行期時。

影響評估價的因素有很多，評估公司的計價標準是一方面，銀行授信方面的要求也是一個考慮因素。一般在房價大漲，上星期時，銀行會考慮讓評估公司適當壓低價格，主要是出于整體風控的考慮。

另外，評估公司每年在銀行是需要準入的，銀行會對評估公司總體業(yè)務的評估價格傾向方面有考核，如果評估價普遍較高，會適當退出，所以評估古時出于這方面考慮，評估價一般不會做得很虛高。每一套房子都有最高抵押率 ，一般銀行要求住宅抵押率最高不得超過70%，個別銀行可能會有放寬。

另外深圳今年發(fā)布的“三價合一”，就是將備案價、房管局評估價、銀行評估價三個價格歸一，防止高評高貸，降低杠桿，減小銀行金融風險。其他城市也會陸續(xù)的形成這種模式以此來減少風險。

責編|扒叔

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