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假如中國人都失去了購買多套房的興趣，家家戶戶都只有一套房，或者不買房、只租房，中國的財政狀況會出現(xiàn)什么變化。

先看一下2016年財政部公布的“財政收支狀況”。通過這份文件，我們可以知道，政府的收入主要來自三個方面：

1、一般公共預(yù)算收入（主要是稅收）共計159552億元；

2、政府性基金收入（主要是賣地收入）共計46619億元；

3、國有資本經(jīng)營預(yù)算收入2602億元（可以忽略不計）。

第一部分收入最大，中央拿走大約45%，地方政府拿走55%。但事實上，中央用不了那么多錢，拿走是為了統(tǒng)一調(diào)配，通過稅收返還、轉(zhuǎn)移支付，把經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的錢拿給中西部地區(qū)用。

所以，中央財政是“旱澇保收”的，不存在不夠用的問題，即便來自房屋、土地的收入是零。關(guān)鍵是地方政府。

2016年，地方政府在“一般公共預(yù)算支出”項目下，一共花了16.04萬億的錢（顯著超過了收入），其中有6萬億來自中央政府的“稅收返還和轉(zhuǎn)移支付”。此外，地方政府在“政府性基金支出”中，還花了4.24萬億，其中包括3.75萬億的賣地收入。

在第一項“一般公共預(yù)算收入”里，跟房地產(chǎn)交易的稅費包括：房企的增值稅、所得稅，以及房屋交易中的個人所得稅。此外，還有契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。上述稅收合計，大概在2.8萬億左右（按照房企增值稅占全部增值稅的八分之一，個人買賣房屋繳納所得稅占個人所得稅的一半左右估算）。

總之，2016年全國地方政府的總支出是20.28萬億，其中跟房地產(chǎn)相關(guān)的總收入是6.55萬億左右。也就是說，32%的地方政府支出，需要依靠房地產(chǎn)。

我們都知道一個基本事實：中國目前的房子，足夠14億人居住。之所以出現(xiàn)很多人無房住，是因為房子不能跟著人遷徙。或者說，城鎮(zhèn)化帶來人和房的“錯配”。在農(nóng)村、中西部的小城市，大量房屋空置，人口都去了大中城市。

假設(shè)經(jīng)過5年到10年的努力（建設(shè)大量政策性住房、租賃行住房），再加上實施懲罰性的房地產(chǎn)稅，最終達到了一個平衡——大家都有房子住了，要么是租，要么是買，而且買房的家庭都只有一套房，因為第二套房就會被征收重稅。這時候，將出現(xiàn)什么狀況？

由于中國人買房的時候，一次性繳納了70年土地使用費，所以第一套房子必須免征房地產(chǎn)稅。家家都是一套房，或者租房，就意味著沒有人符合繳納房地產(chǎn)稅的條件。而到了這時候，新增的購房需求很少，只有以舊換新的需求，所以住宅土地拍賣收入大幅減少，圍繞著房屋交易的各種稅費也都大幅減少。

即便靜態(tài)地推算，未來地方政府的財政缺口也將不斷增大，最終可能超過6.55萬億元?。ㄍ浺蛩赝苿樱?/p>

也許有人會說：住宅的增量沒有了，還有商辦物業(yè)呢！但事實上，目前絕大多數(shù)城市的商辦物業(yè)都是嚴重過剩的。有報道說，深圳的商辦物業(yè)庫存可以賣10到15年，上海的庫存可以賣8到10年。

所以，當城鎮(zhèn)化蛋糕基本吃完的時候，地方政府將失去30%的財政收入來源，而房地產(chǎn)稅又無從征收，財政崩潰是必然的。

上面探討的是房屋“高度均貧富”下的情況，其結(jié)果是地方財政崩潰。但如果房屋分配不均衡，有相當一批家庭擁有第二套、第三套房子，其他家庭租房子住。這種情況下，反而可以讓地方政府征收到房地產(chǎn)稅?！@個結(jié)論耐人尋味吧！

當然，還有辦法可以在“住房分配均衡——很難收到房地產(chǎn)稅”的情況下，避免地方財政的崩潰。這就是，第一，政府精兵簡政，降低行政成本；第二，大幅減少地方政府的投資；第三，通過市場化改革，激活全社會的活力，帶來稅收增量。

地方政府每年財政花這么多錢，一個重要的原因是：他們扮演了投資主力軍的角色，在“鐵公基”上有大量的投入。其中僅公路一項，每年的投資就接近2萬億，相當一部分來自政府或者政府擔保的債務(wù)。至于高鐵、地鐵，幾乎全靠政府投資。

如果隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，以后政府逐步減少投資，而更多地激發(fā)民間活力，依靠民間投資，則因為“居民失去買房熱情”帶來的“財政懸崖”還是可以度過的。甚至，還可能出現(xiàn)這種情況：由于大家都不炒房子了，居住成本長期穩(wěn)定，年輕人的消費、創(chuàng)業(yè)熱情很高，給經(jīng)濟帶來了新的增量，稅收在其他領(lǐng)域有較高的增長。最終，財政達到平衡，最終實現(xiàn)平穩(wěn)增長。

也許有人會說，美國不就是這樣嗎？

遺憾的是，美國不是這樣的。人家的購房者在買房的時候沒有繳納70年土地使用費，而且獲得的是永久土地產(chǎn)權(quán)，所以房子繳納房地產(chǎn)稅合情合理，地方政府因此有了“穩(wěn)定的飯票”。中國如果家家都只買一套房，或者租房，就不應(yīng)該有房地產(chǎn)稅。所以，出現(xiàn)財政斷崖的可能是存在的（換句話說，一次征收70年土地使用費的制度，造成了中國地方政府“寅吃卯糧”）。

由此我們可以得出結(jié)論：

1、如果中國建立起真正的市場經(jīng)濟制度，權(quán)力規(guī)范運作，社會創(chuàng)造的熱情被激活，中國經(jīng)濟和政府財政有可能擺脫對土地財政的依賴。這樣，未來就不存在因為城鎮(zhèn)化蛋糕吃完而帶來的“財政懸崖”。

2、如果不能完成經(jīng)濟和社會轉(zhuǎn)型，對房地產(chǎn)市場的過度調(diào)控，將帶來嚴重的財政懸崖，讓經(jīng)濟無法承受其后果。到那時，“財政懸崖”只能通過日益擴大的赤字、地方債規(guī)模來避免，最終帶來資產(chǎn)價格的飆升、貨幣的貶值。

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