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今年的市場(chǎng)真的很亂，先是外部市場(chǎng)，太平洋彼岸的特不靠譜處處跟我們過(guò)不去。然后國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也沒(méi)有好到哪里去，企業(yè)債務(wù)違約不斷，網(wǎng)貸平臺(tái)各種爆雷，逼得央媽投放了超過(guò)5000億的天量貨幣。至于房企呢，碧桂園“塌了”，恒大的愛(ài)馬仕哥也去造車(chē)了，好像房地產(chǎn)商正在演繹一場(chǎng)生死大逃亡！我們普通老百姓應(yīng)該怎么做呢？

又一個(gè)十字路口

2001年中國(guó)入市WTO

2008金融危機(jī)“四萬(wàn)億”

2015年供給側(cè)改革…….

2018年，大國(guó)似乎又來(lái)到了一個(gè)事關(guān)生死存亡的十字路口。

大洋彼岸，前一秒還翻臉無(wú)情的特朗普，轉(zhuǎn)身就對(duì)歐盟領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)了一個(gè)大大的擁抱，美、日、歐世界四大經(jīng)濟(jì)體的其中之三另開(kāi)新群、團(tuán)結(jié)一致，“共同致力于保護(hù)美國(guó)與歐盟的公司，以更好地保護(hù)他們免受不公平的全球貿(mào)易行為的侵害?！?，目標(biāo)是誰(shuí)，不言自明。

三大經(jīng)濟(jì)體的結(jié)盟究竟會(huì)掀起怎樣的風(fēng)云、對(duì)我們產(chǎn)生怎樣的壓力，目前還尚未可知。但無(wú)論如何，在美國(guó)來(lái)勢(shì)洶洶的貿(mào)易戰(zhàn)之下，我們的經(jīng)濟(jì)壓力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

在國(guó)際局勢(shì)風(fēng)起云涌的同時(shí)，國(guó)內(nèi)環(huán)境正在發(fā)生一場(chǎng)深刻的巨變，政策風(fēng)向，似乎已然轉(zhuǎn)向。

前幾天，在央媽與財(cái)爸的史詩(shī)級(jí)互撕之中，央媽先抗不住認(rèn)輸，向市場(chǎng)投入了5020億的天量貨幣；緊接著，財(cái)爸也立即跟上，“積極的財(cái)政政策”來(lái)了！

7月23日傍晚，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求保持宏觀政策穩(wěn)定，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激（這話特別耳熟），根據(jù)形勢(shì)變化相機(jī)預(yù)調(diào)微調(diào)、定向調(diào)控，應(yīng)對(duì)好外部環(huán)境不確定性，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

在全球?qū)捤芍芷诮Y(jié)束，美國(guó)加息縮表箭在弦上之時(shí)，我們?cè)俣榷ㄕ{(diào)寬松，逆勢(shì)而上的刺激，再度將我們推向了一個(gè)難以預(yù)料的未來(lái)。

一切都是似曾相識(shí)

經(jīng)濟(jì)受挫、寬松歸來(lái)。一切都是似曾相識(shí)。

? 2008 年全球金融危機(jī)之后，央行 5 次降息 4 次降準(zhǔn)。

? 2011 年歐債危機(jī)之后，央行 2 次降息 3 次降準(zhǔn)。

? 2014 年經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，央行 6 次降準(zhǔn) 6 次降息。

十年時(shí)間，究竟投放了多少貨幣？放出了多少大水？

在1990年的時(shí)候，中國(guó)的貨幣M2發(fā)行量是1.53萬(wàn)億，截止到2018年3月，中國(guó)的貨幣M2發(fā)行量達(dá)到173.99萬(wàn)億元 ，這意味著28年的時(shí)間，人民幣的發(fā)行量增加了100多倍！

自2007年1月以來(lái)，中國(guó)貨幣供應(yīng)總量M2連續(xù)超越日本、歐洲和美國(guó)幾大經(jīng)濟(jì)體，目前相當(dāng)于歐洲和美國(guó)的兩倍，日本的三倍。而中國(guó)的GDP和國(guó)民人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)驚人的增長(zhǎng)水平。

一輪大水之后，成就了什么？

2012年之前商品房銷(xiāo)售額每年都在當(dāng)年新增廣義貨幣的一半左右，但2016年這一數(shù)值卻超過(guò)80%，而2017年商品房銷(xiāo)售額直接超過(guò)了新增的M2（廣義貨幣供應(yīng)）！

也就是說(shuō)，放出來(lái)的水，幾乎都去了房地產(chǎn)里。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)總市值已經(jīng)超過(guò)400萬(wàn)億，近8倍碾壓中國(guó)A股55萬(wàn)億總市值！

在成就一個(gè)史無(wú)前例偉大產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，我們失去了什么？

首先，自然是不斷被碾壓的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，3800家上市公司的企業(yè)家早已湮沒(méi)在幾千萬(wàn)房地產(chǎn)炒房大軍中。

于是，在實(shí)體遭到碾壓的同時(shí)，無(wú)論中小型民企，還是一些大型的知名企業(yè)，都選擇了“跨界地產(chǎn)”。

比如主營(yíng)空調(diào)業(yè)務(wù)的寧波奧克斯，卻成為了當(dāng)?shù)刈罹咭?guī)模的地產(chǎn)企業(yè)；主營(yíng)業(yè)務(wù)為紡織服裝的雅戈?duì)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)績(jī)多年超過(guò)其主營(yíng)業(yè)務(wù)；而美的和TCL，地產(chǎn)已成為企業(yè)生產(chǎn)鏈的重要一環(huán)；海爾集團(tuán)還聘任地產(chǎn)界名人擔(dān)任公司高管…….

潘石屹曾經(jīng)一語(yǔ)道破天機(jī)：央行發(fā)那么多錢(qián)，不往房地產(chǎn)跑，跑蔥上去?。?/p>

其次，是不斷透支的居民實(shí)力。2007年-2017年，十年時(shí)間，居民杠桿率由18%上升至50%；而居民儲(chǔ)蓄率，卻由48.8%下降至7.7%！

除此之外，日益膨脹的債務(wù)，嚴(yán)重過(guò)剩的產(chǎn)能，規(guī)模龐大的銀行壞賬，填不滿的地方債窟窿，不斷萎縮的居民消費(fèi)，生存艱難的中小民企，不斷加劇的貧富差距……

放掉的一波大水，放掉的或許是國(guó)運(yùn)。

一減速就刺激，一刺激就危險(xiǎn)，一危險(xiǎn)就剎車(chē)，一剎車(chē)就減速。時(shí)至今日，我們?nèi)匀幌萑肓诉@樣一個(gè)死循環(huán)。那么，為何明知放水無(wú)效，明知刺激貽害，卻仍要重蹈覆轍？

地王燙手

7月13日，杭州碧桂園項(xiàng)目的基坑塌了，事故現(xiàn)場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士相對(duì)無(wú)語(yǔ)，這么多年沒(méi)有遇到過(guò)這么趕工的。給你一個(gè)“五星期的家”的順口溜，順帶也牽出了宇宙最大房企下半年拼了命搶現(xiàn)金流保命的現(xiàn)實(shí)。

連村口愛(ài)看段子的大爺都笑談：“碧桂園跑這么快，原來(lái)兜里也不寬裕啊?！?/p>

前些天，一個(gè)搞地產(chǎn)融資十年的老油條抽著煙，滿臉愁容的說(shuō)：“拿錢(qián)的渠道都被封了，兩年前借錢(qián)加杠桿拍地王的風(fēng)光已經(jīng)絕跡了，現(xiàn)在是自己的真金白銀往外掏，今年這情況，傻×才會(huì)碰碰地王，保命要緊?！?/p>

我不服氣，反問(wèn)他：“前幾天漯河、周口的地王咋說(shuō)？”

他神秘兮兮的回了句：“去庫(kù)存已經(jīng)不提，三四線的水也要停?！?/p>

大概率，要過(guò)冬了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)2015-2017年全國(guó)高總價(jià)地王數(shù)百宗，地價(jià)總值超過(guò)8000億，從目前入市銷(xiāo)售來(lái)看，已售項(xiàng)目銷(xiāo)售額合計(jì)不到400億，回款率不足5%。

地王，曾經(jīng)的炙手可熱，轉(zhuǎn)眼變成燙手的山芋。

2015年，上?；疖?chē)站北廣場(chǎng)地塊，被金融街置業(yè)以88.15億元總價(jià)收入囊中，資金多來(lái)自信托產(chǎn)品融資，每天的資金成本都在上千萬(wàn)。如今三年過(guò)去了，仍未拿到預(yù)售證，要不是安邦用保險(xiǎn)資金為其輸血8個(gè)億，恐怕難過(guò)了。

不過(guò)真正救金融街的還是福建人融信，2016年8月17日，就在金融街地塊附近一公里，融信把樓面地價(jià)刷新到了將近15萬(wàn)/平。

地王還需地王救，沒(méi)了地王要站崗。

2018年下半年的天臺(tái)之上，除了擠得水泄不通的股民、球迷和幣圈礦工，其實(shí)還有一群大腹便便的地產(chǎn)托斯拉卡在其中，等著別人來(lái)抬轎子。

前些天吃飯，鄭州一個(gè)國(guó)企的地產(chǎn)老板說(shuō)：“節(jié)奏很重要，地產(chǎn)是有周期的，這次會(huì)很漫長(zhǎng)，而且我預(yù)計(jì)靴子落地很快就要來(lái)了?！?/p>

苦日子來(lái)臨，早上岸的心里都門(mén)清，哪些拖著不動(dòng)的總喜歡犟幾句。

主動(dòng)去地產(chǎn)化、壯士斷腕的海航老板王先生也曾經(jīng)在今年4月份對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的記者抱怨：“做企業(yè)很難，好也不行，壞也不行。好，有人來(lái)?yè)屇?，壞，有人?lái)害你。如果別有用心的人來(lái)害你、搶你。你給還是不給？你告訴我怎么辦？”

世道打爆你，不需要理由，地產(chǎn)這盤(pán)棋究竟該怎么下，需要看風(fēng)向。

“卷款”造車(chē)

正是因?yàn)榭辞辶孙L(fēng)向，擅長(zhǎng)踩國(guó)運(yùn)節(jié)奏的恒大愛(ài)馬仕哥便火急火燎的投下67.46億港元重金，成為賈躍亭法拉第未來(lái)汽車(chē)的最大股東。

當(dāng)國(guó)家不鼓勵(lì)大量資金存在于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，愛(ài)馬仕哥嗅覺(jué)靈敏的感受到了官方對(duì)于新能源汽車(chē)行業(yè)的溫暖。

“三去一補(bǔ)一降”中的“三去”（去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿）已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，“一補(bǔ)一降”（補(bǔ)短板、降成本）已經(jīng)閃亮登場(chǎng)了。愛(ài)馬仕哥二話不說(shuō)：新能源汽車(chē)，干！就像他在2012年聞到城市化要加速，拼了命拿地一樣。這一次，他依然很篤定。

其實(shí)，不只愛(ài)馬仕哥，在特色經(jīng)濟(jì)的場(chǎng)子里，同樣有著敏銳嗅覺(jué)的寶能、某幸福、萬(wàn)達(dá)、碧桂園都在用真金白銀搶著未來(lái)的蛋糕。

寶能曾膽大包天舉了董大姐的牌，被一紙狀子告到了上面。證監(jiān)會(huì)主席劉士余直接在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)第二屆會(huì)員代表大會(huì)上開(kāi)懟：“希望資產(chǎn)管理人，不當(dāng)奢淫無(wú)度的土豪、不做興風(fēng)作浪的妖精、不做坑民害民的害人精?！?/p>

被敲打的絕不只是門(mén)外的野蠻人，還有正在死扛等后門(mén)的地產(chǎn)資本。在貿(mào)易戰(zhàn)最慘烈的時(shí)候，依然保持高壓的現(xiàn)實(shí)下，“去地產(chǎn)化”越來(lái)越多的成為行動(dòng)。就像地產(chǎn)商集體“卷款”造車(chē)，成為“去地產(chǎn)化”表決心的新“大躍進(jìn)”。

我們看到萬(wàn)達(dá)和格力領(lǐng)投的銀?。蝗A夏幸福的王老板簽收長(zhǎng)城花冠；寶能新能源汽車(chē)與奇瑞的擁抱，還有碧桂園半推半就的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)科技小鎮(zhèn)。

一場(chǎng)“建房不如造車(chē)”的運(yùn)動(dòng)，似乎雷聲不小。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)： 汽車(chē)市場(chǎng)尤其是新能源車(chē)市場(chǎng)，正以50%的符合年增長(zhǎng)率飛速擴(kuò)張。 2017年，中國(guó)新能源車(chē)銷(xiāo)量達(dá)到73萬(wàn)輛，消化全球一半左右的新能源車(chē)推廣量?，F(xiàn)在眾地產(chǎn)商一拍大腿，一致認(rèn)為這可能又是一個(gè)“大金山”。

每每地產(chǎn)殘喘之年，總會(huì)有諸多轉(zhuǎn)型之路探頭冒出。從尸體還有余溫的無(wú)錫光伏；到前幾年的通訊行業(yè)和稀土挖礦潮，再到現(xiàn)在的新能源汽車(chē)潮，實(shí)業(yè)三年成紅海是歷史呈現(xiàn)的基本現(xiàn)實(shí)。這一次也不會(huì)例外。

軟著陸成功的王老板說(shuō)：“每個(gè)企業(yè)都想在行業(yè)天花板來(lái)臨之前，順利找到新的未來(lái)行業(yè)做承接，但真正能做到了鳳毛麟角?！?/p>

時(shí)代拋棄誰(shuí)，從來(lái)不打招呼。

生死逃亡

2018年7月13日，貴州城投凱宏資產(chǎn)計(jì)劃再爆逾期，這是國(guó)開(kāi)行結(jié)構(gòu)性結(jié)束棚改放水后的首例棚改資管違約。

這代表著什么呢？

三四線棚改正在迎來(lái)一次大洗牌。從以前一刀切“放水”，現(xiàn)在變成了有條件才能上、有多大能力干多大事。這就造成直接抽掉了三四線瘋狂的基礎(chǔ)，有些沒(méi)有基本面的亂漲的地級(jí)市很有可能未來(lái)將經(jīng)歷長(zhǎng)周期的冰凍時(shí)代。

自由流動(dòng)的是錢(qián)，長(zhǎng)期冰凍的將會(huì)計(jì)提個(gè)人壞賬準(zhǔn)備。

大家都說(shuō)房地產(chǎn)是池子，那三四線的房地產(chǎn)池子是什么呢？其實(shí)就是消滅貨幣（流動(dòng)性）的絕佳標(biāo)的。

但這個(gè)過(guò)程對(duì)于操盤(pán)者來(lái)說(shuō)是有意義的：農(nóng)民工又上崗增收了、三四線的財(cái)政收入大大增加了（2018年上半年近2萬(wàn)億的土地收入）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了路通、網(wǎng)通、除了不在棚改之列有存款的三四線小白領(lǐng)，其他大家都開(kāi)心了。

當(dāng)棚改收權(quán)、三四五線開(kāi)始五年限售時(shí)，已經(jīng)名牌宣告去庫(kù)存結(jié)束了。有人說(shuō)，三四線漲的那么猛，是不是會(huì)對(duì)一二線有“反噬”？重新造成一二線價(jià)值重估？漲的壓力會(huì)不會(huì)大于降的壓力？

不，依然穩(wěn)字當(dāng)頭。

一波劣質(zhì)資產(chǎn)的補(bǔ)漲之后，會(huì)迎來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)繼續(xù)高位沖高嗎？不會(huì)。整個(gè)盤(pán)子價(jià)值的重估一定是由龍頭帶動(dòng)的，高階決定低階資產(chǎn)。

目前，待在房地產(chǎn)的資本現(xiàn)在已經(jīng)成了人人喊打的“過(guò)街老鼠”?！安粍?wù)正業(yè)”“誤我國(guó)運(yùn)”的吐沫星子每天都滿天飛。

海航和萬(wàn)達(dá)的王老板都是有覺(jué)悟的，斷臂自救的神操作，將那些猶豫不決、反應(yīng)慢的早早的甩在了身后。一場(chǎng)資本尋找新標(biāo)的物的“跑路”開(kāi)始。未來(lái)，不僅僅是海航、萬(wàn)達(dá)，還會(huì)有更多的企業(yè)逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們只是走在了前面。

愛(ài)馬仕哥一轉(zhuǎn)身砸下67億成了著名的實(shí)業(yè)家，名利雙收。

前文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，“三去”之后是“一補(bǔ)一降”，現(xiàn)在到了“補(bǔ)短板、降成本”的時(shí)候了。我們有哪些短板？我們的那些成本過(guò)高？

6月24日的定向降準(zhǔn)和最新國(guó)常會(huì)定向積極的財(cái)政政策已經(jīng)是名牌操作。給誰(shuí)定向降準(zhǔn)？又降低誰(shuí)的融資成本？董大姐要去搞芯片、門(mén)口的野蠻人要去弄新能源，都是滿滿一副民族資本家的微笑。

起高樓、宴賓客，現(xiàn)在換桌布準(zhǔn)備開(kāi)下一桌，宴席轉(zhuǎn)換間，爆雷之年已經(jīng)不聲不響的站了出來(lái)。

都想華麗轉(zhuǎn)身，賬該咋算？

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